曾经的群租房和如今的回迁楼　　黄昏时分，玉泉山麓的北坞公园，一群公园的“原住居民”正在这里纳凉。曾经的大杂院、群租房如今变成了公园，这些“原住居民”也是北坞由乱象丛生的城中村变身城市“绿肺”的见证者、参与者。　　在海淀，不只是北坞村民，从南部的玉渊潭、中部的“三山五园”到北部的唐家岭，尝到城乡一体化甜头的人越来越多。这一切，源于海淀在推进新型城镇化进程中由市场开发主导变为政府支持、镇村主导、村民主体的创新，源于村民从“要我拆”到“我要改”的嬗变。　　　上风上水的海淀，历经20年快速城市化，和其他大城市一样也沉淀下发展中的困扰：城中村随处可见，改造成本惊人，市场化开发困难重重……　　海淀区委区政府从实施北坞村改造伊始，一直没有停止实践和探索，路径渐渐清晰――走“政府支持、镇村主导、村民主体、资源统筹、协作规划”的城乡一体化改造新路。　　长期以来，城市化是以一个个开发建设项目推进的，村民在其中往往成为“被拆迁”的客体。在颐和园北宫门外，有600年历史的青龙桥古镇因为十几年来修地铁、建五环路、房地产开发等5次拆迁，被分割成6个城中村。在这些被“遗忘”的城市边角里，环境压力大，改造难度大，村民改善呼声高。　　政府帮助镇村建立“零盈利、全封闭”方式运作的公司，通过村集体企业确保资源全部用于改造，确保村民成为改造主体，确保村民合理安置，大大提高了村民的积极性、主动性。2013年初，青龙桥地区在镇政府主导下，梳理历次搬迁遗留问题，村民代表大会反复讨论确定自主改造方案。　　巧用各方合力，青龙桥仅用118天就完成拆迁腾退，政府跨区域统筹建设安置房。腾退出的40公顷土地中的30%建设城市配套设施，平衡部分腾退改造资金，剩下70%进行绿化，升级颐和园周边环境。　　　海淀城乡接合部的违建出租房隐患重重，不少村民攒点钱就琢磨把原有民房加盖一层。随着村民自主式改造的推进，越来越多的人发现，环境好了，收入也并未因拆除违建而减少。　　“过去我家私盖的三层小楼租给几十个人，一年收入十万元，但那环境连我们都受不了，好些老街坊都搬走了。”北坞村村民郭桂英说，“现在住上回迁楼，分了三套房，两套被政府整体趸租作公租房，一年也有十万元进账。”　　新的开发模式，还有利于提前规划产业用地，谋划壮大集体经济。东升镇把上世纪一些废旧企业厂房，以自我建设、自主经营、只租不售方式升级改造为科技园，实现了“低端经济”向“新型产业经济”的转型升级。建成3年，这块面积仅300亩的科技园年产值已达103亿元，地方税收6.2亿元。东升镇农民以集体土地、资产入股，还当上了科技园股东。　　巧用发展向心力，海淀以农民为主导，将集体土地用于高科技产业发展，以此带动农民融入城市，促进农村、农民可持续发展，实现村民满意、集体经济壮大、区域经济社会水平提升三赢。　　　　双泉堡曾是一个规模超过“蚁族村”唐家岭的城中村，这里原规划为城市楔形绿地，因为资金无法平衡，十几年无法落实，环境持续恶化，当地政府每年要拿出2000万元进行日常管理，仍然杯水车薪。这样的“骨头”在海淀并不少见。　　然而，规划方式的务实创新，促进了双泉堡的新生。在海淀协作规划平台的帮助下，双泉堡经过两年调研已完成控制性规划。重新规划后该地区68%的土地仍用于绿化，32%用于安置村民，同时规划建设科技园平衡资金。　　北京市规划委主任黄艳说，传统的城乡规划基本是自上而下管理性规划，而海淀是责任规划师驻村为村民服务，当地政府、村民集体组织、驻区单位等多方参与、利益整合、上下互动、动态监控、专业把关、科学统筹。　　西八里庄玲珑巷曾创下开发立项19年未腾退纪录，资金难以平衡是“死结”。去年，海淀启动五路居与玲珑巷统筹改造联动工程，用五路居退出的低端产业用地建房安置两地村(居)民，同时在玲珑巷规划建设科技商务园区，实现村民上楼、环境改善、产业提升、园区发展。　　巧借体制机制创新，传统开发模式下搁置的很多老大难问题终得化解。北京市社科院副院长赵弘说，海淀在推进城乡一体化中，实现了提高发展水平、弘扬历史文化、修复生态环境齐头并进，这对全国许多城市具有启示意义。　　文/新华社记者 宗焕平 张舵 孔祥鑫

　　即日起到19日，市民可前往北京市规划展览馆，就北京今年开工建设的13个政策性住房项目的规划设计方案提出建议和意见。　　其中，顺义新城第7街区0701―013地块，将配建限价房和自住房，面向全市符合要求的自住需求群体。平谷区夏各庄镇的自住房项目总套数为860户，容积率仅为1.2。该项目为四到六层的住宅楼，户型为90平方米(以下)、110平方米(以下)、140平方米(以下)三种。(记者 赵婷婷)

　　锦城花园159平方米的单位符合豪宅标准，要征20%重税。　　东风广场70平方米学位房开价300万元，最终因买家一次性付款才减4万元。　　二手房豪宅个税20%降临，升值可观或上手报低价的房产将背重税　　番禺、海珠、越秀、白云等区在8月中旬已开始执行二手房20%个税的政策，凡提供上手发票扣减营业税的，个税必须按照买卖差价征收20%。据房产部门人士表示，这次20%个税是针对非普通住宅，是需要同时具备“建筑面积144平方米以上”和“套内面积120平方米以上”这两个条件，若有其一不符，都按普通住宅的税费标准缴纳。而普通住宅的税费标准和以前一样，并无调整。对于一些临界点附近的144平方米来说，实用率成为一个关键因素，实用率在83%以上，才会满足套内面积120平方米的要求，故此对于一些业主或者买家来说，买房时希望实用率高一些，到买卖房屋时可能希望实用率低一些，以逃过重税。　　记者近日走访番禺、海珠、越秀、天河等区的中介门店，各区资深地产经纪表示，由于今年豪宅成交大幅萎缩，业主需要一定时间来消化新的税收政策，暂时没有出现豪宅业主降价出售房源的情况。而各区也有一些想买大户型的买家上门来咨询如何规避重税。地产人士表示，目前唯一规避20%重税的做法是业主在交易时不交上手发票，宁愿交全额5.6%营业税，都不愿交巨额二手房买卖差价20%个税。而报低价的弊端在征收买卖差价20%个税时就充分显现，如星河湾四期星座200~300平方米的大户型，2012年价格已到2万元/m2，但通常买家都选择刚过税局报税线来报，当时一般报1.7万~1.8万元/m2，如今成交价在2.2万元/m2，如果当时如实申报，价差只有2000元/m2，当时省税费而报低价，价差则放大为5000元/m2，其实增值幅度只有2000元/m2。　　地产人士表示，目前虽然暂时还有“赖死”不交上手发票来规避20%个税，但商品房预售制度实施以来，房管部门对各个房屋的档案都非常完备，只要调档，过往交易的契税完税证都有存底，换句话说，即使业主“赖死”不交上手发票，政府都可通过调档来查询到上手的发票价，不知道这条路未来是否会被封杀？有地产人士分析，由于个税征收和房产调档涉及一定的人力物力，且分属不同政府部门办理，除非所有档案资料已被扫描且由各政府相关部门分享查看，否则由政府主动调档来发现上手发票价的做法在短期内不会实行。不过也有某地产人士说，契税完税证可按税率推算当时交易价，而一二手房契税完税证本身在地税部门就有电脑记录，不需经过房管部门调档查阅，20%个税已是悬在豪宅头上的“达摩克利斯之剑”，有可能随时掉下来。文/图:记者 李凤荷　　　　豪宅业主企硬 买家心急咨询　　中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示，目前越秀区豪宅业主的心态较强硬，虽然出现20%个税的重税，放盘价仍没有多少调整。如东风广场70平方米的学位房，业主开价300万元，最终以296万元成交，降价4万元是业主看在买家一次性付款才减4万元。他在这次交易才发现业主累积的升值是如此可观。业主是香港买家，1999年购入东风广场1期，当时一手价在1万元/m2，总价70万元。这次成交价为296万元，由于业主在广州只有一套住房，通过开家庭拥有房屋套数的证明查证，这套住房属于证满5年且是唯一住房，因此可免交1%的个税。据了解，在越秀区即使是普通住宅，如果证满5年非唯一住房，若提交了契税完税证或者上手发票而“暴露”上次交易价格，有可能被征收买卖差价20%的个税。　　钟志明表示，这次主要针对豪宅征收20%的个税，对于早期入市持有至今的豪宅业主来说，税负的确非常重。如锦城花园159平方米的单位，完全符合144平方米以上且套内面积120平方米以上的豪宅标准，当时业主一手购入的价格为8000~9000元/m2，发票价在130万元左右，证满5年，若该住房为非唯一住房，转让市价可达600万~700万元，差价高达400多万元，按20%征收个税，税费有可能在80万~100万元之间。　　钟志明表示，日前接到一个准买家咨询如何可规避重税。目前仍可不交上手发票来规避重税，如证满5年的锦城花园159平方米单位，不交上手发票需全额按本次交易价征收5.6%的营业税以及1%的个税，按600万元计算，营业税和个人所得税总额为39.6万元，比交上手发票需交80多万元的个税要少得多。　　豪宅成交萎缩 未有新纳税个案　　满堂红滨江东分店店长许国强告诉记者，今年滨江东豪宅成交萎缩，近期未出现按新纳税方式缴税的交易个案。他认为，如果可以按没有发票来征收全额5.5%营业税和1%的个税，累积可观升值的豪宅业主必定是会选择不交上手发票来做。他回忆道，2008年他曾经代理金海湾一宗交易，业主是2005年入市，当时一手价格是1万元/m2，262平方米复式单位的一手发票价是262万元，2008年虽然是金融海啸年，当时转让价已是850万元。许国强表示，当时还可“两条腿”走路，未满5年的豪宅可提供上手发票来按买卖差价交营业税，而个税则按核定税率征收，税率为1%，就是因业主提交了2005年的购入发票，他才知道当时的价格是如此低，涨幅是如此大。　　满堂红星河湾分店店长袁凯涛告诉记者，番禺区与市区同时开始按20%个税征收豪宅交易税，由于近期成交个案缺乏，且没有刚好卡在新税制实施之初办理的旧交易个案，故此他也不清楚二手房20%个税会怎么办。在他记忆当中，税局对一、二手房的契税完税证有完备的记录，即使业主不交二手房税费发票，税局也应该查得出来。袁凯涛表示，星河湾1~3期大户型不多，3期开始有一些200平方米左右的大户型，4期起基本是200~300平方米的大户型，后来还出现双证甚至4个房产证的超大户型。　　以前二手房交易基本上都报低价，如今按买卖差价征收20%个税，报低价的弊端终于显现。袁凯涛表示，如星河湾四期星座200~300平方米的大户型，2012年价格已到2万元/m2，通常买家都选择刚过税局报税线来报，当时一般报1.7万~1.8万元/m2，如今成交价在2.2万元/m2，如果当时如实申报，价差只有2000元/m2，当时为省税费而报低价，价差则放大为5000元/m2，其实增值幅度只有2000元/m2。　　合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示，目前，天河北业主心态并未明显受新政影响而有所转变，而业主名下唯一房产，其放盘价与其他非业主名下唯一房产的物业差不多，主要是目前二手交投活跃度不高，放高价并不利于业主快速出售套现。不过，从目前天河北二手市场放盘看，待售物业放盘价格普遍与市场价差不多，较少看到大幅低于市场价的笋盘出现。即使看房客不多，但业主并不心急调价，由于天河北租房市场相当活跃，因此业主普遍都持有“卖不出就放租”的心态，即使有新的政策出台，亦并不急于调价以适应市场的新变化。　　业主：又搞“假离婚”规避重税？　　根据二手房转让的个税规定，证满5年且为唯一住房可以免征个税。因此有人就提出，业主假离婚，豪宅放在一个人的名下，只要满足证满5年且为唯一住房，就可以免征个税。地产人士表示，离婚析产虽然是一个途径，但这涉及道德问题，中介肯定不会提出来，若是买家提出让业主办假离婚，这单交易十之八九就谈不成。