刚刚结束的楼市上半年，对于开发商来说是压力较大的半年，市场形势不明朗，半年销售任务大多没有完成；购房者由于“买涨不买跌”的心理存在，并不敢轻易出手买房，观望成为大多数购房人群的态度；而对于靠抢占销售项目而生存的地产代理公司来说，上半年新增项目有限，固有项目销售不佳，日子过得也不舒服。　　开发商忍痛促销渡难关　　回看楼市这半年，热卖的楼盘只在少数品牌大盘，多数开发商不得不忍痛割爱，以优惠吸引购房者。东部某楼盘营销经理王先生对记者说，房子已经是现房了，本应该比较抢手，而且价格上可以比去年价格提升一个台阶，可是面对这不温不火的市场形势，提价等于把自己逼上绝路。据了解，王经理所任职的企业面对低迷的市场行情，最终还是决定以期房的价格卖现房，相比刚开盘的价格来说，并没有大幅上调，而且加大了在各大媒体的宣传力度，让自己的项目始终不要走出公众的视野。　　有业内人士表示，在市场不够景气的时候，需要快速反应。据了解，省城上半年很多大盘都打出了诱人的优惠价格，西客站片区的金科、龙湖、恒大等楼盘价格血拼持续上演，中海国际社区不到7000元/平米的价格则让年中市场再次火了一把。　　7月10日，省城全面放开限购的消息对外公布，成为业内热议的话题，很多开发商人士都为此感到欣慰，寄希望于政策为市场复苏带来推力，大家对下半年的楼市也有了更多的期待。　　购房者密切关注待时机　　房地产市场虽然是地域性比较强的一个市场，但受全国大环境的影响也比较多，年初杭州等地楼市发出的市场降价的消息在全国不胫而走，加之4月GDP低于预期等各种衰市信号的放出，逐渐在全国范围内蔓延，上半年真正有需求的购房者出手也非常谨慎。　　周洋已经在济南工作了4个年头，明年就面临结婚，虽然不要求在结婚前住进新房，但传统思想里结婚得有房子的观念还是促使他四处看房，为自己置办一套合适婚房。据了解，考虑的房贷压力，周洋还是主要以价格为导向，把目光投向了西客站片区，看了好几家楼盘，每家都有比平时优惠的价格，这却让周洋眼花缭乱难以下手。几经纠结之后，他在一家一线品牌楼盘交了认筹金，但在选房当天放弃了机会。周洋表示，看到选房当天的价格比自己预期又高了一点，而且前来选房的购房者稀稀拉拉，自己信心又不足了，还想再等等看。　　记者了解到，上半年市场形势下，像周洋这样观望市场的购房者不在少数，他们迟迟没有出手，但一直紧盯着市场的动态。　　代理商比拼实力抢市场　　依靠销售业绩，在购房者和开发商之间博取利益而生存的销售代理公司上半年也遇到同往年不一样的问题。　　吴新供职于一家来自青岛的代理公司，在济南做过2个比较大的项目，去年市场较好的时候，收入非常可观，然而好景不长，当他所在公司接了西部一家大型的住宅项目后，正好赶上了市场下调，而开发商所给的佣金点又非常低，公司在这样市场形势下也没有想出好的办法，几个月下来只能拿基本工资了。据记者了解，像吴新公司这样的例子不在少数，济南市场上很多代理商由于市场业绩差被炒了鱿鱼，一位开发商领导对记者说，逆市下是真正考验代理商实力的时候，“当退潮来临时，才知道谁是在裸泳”，有些代理公司本来实力差劲，而靠着好的市场形势混日子，也赚的盆满钵满，而在市场不理想的时候就拿不出一点业绩，肯定得被炒。　　一位业内人士表示，同样也有一些有实力的代理商能在逆市上演热销，靠的是宣传推广的准度和销售策划的专业度及执行力。冷市场便是代理商实力的试金石。　　(楼市记者 葛未斌)

　　插图/兰兰　　名校学位是东风广场的主要卖点之一　　　专题文/图 羊城晚报记者 陈玉霞　　就在外围楼盘一片降价声中，越秀区新货居然开出新高价――6万元/平方米！上周，多年已没有新货面市的东风广场推售全新一期单位，现场报价高达6万元/平方米，比珠江新城在售楼盘的售价还要高。“6万帝”底气何在？这样的高价，买家到底买不买账？　　6万元/平方米　　贵不贵？　　商家说：　　同行说：对手说：　　预计还会升价或者收回一些折扣　　对于6万元/平方米的定价，东风广场发展商――丽丰控股的相关销售人士淡定地说：“其他楼盘和我们无得竞争啊。等50套房源成交之后，预计还会升价或者回收一些折扣。”　　该销售人士表示：“从越秀区到一路之隔的天河区，只有我们楼盘有中小户型在卖，而且是带有名校学位的中小户型，其他楼盘可能也有名校学位，但户型面积大、总价高，这样一来，我们的楼盘就有优势。我们也知道选择在这个时候开盘，销售需要一段时间，但没有关系，不着急走量。”　　同行说：　　商家不差钱，可以慢慢卖　　港资项目开盘，也吸引了一些外资房企同行前往“踩盘”。金沙洲某外资楼盘的营销总监看完东风广场的样板房后对记者坦言：“产品实用率不高，不到75%，有些户型设计可能会让买家挑剔，如马桶正对卧室床头。在我们看来，这个价格定得确实有些高了，销售会有压力。不过，这个楼盘主推中小户型，有名校学位，商家不差钱，就可以慢慢卖。”　　对手说：　　我们便宜近万元，你还说贵？！　　东风广场6万元/平方米的售价，成了旁边富力东山新天地销售人员的最新推销说辞。记者致电富力东山新天地售楼部，咨询楼价后表示“比较贵”时，销售人员马上说：“对面东风广场的社区比较小，都要卖6万元/平方米，我们的社区是综合体，也有名校，便宜将近1万元/平方米，你还说贵？！”　　专家说：　　300万元一个学位，值不值？　　黎文江认为，一个楼盘的定价应该从产品、路段和附加值等方面综合考虑。“从现状来看，6万元/平方米的定价相对高了一些，与周边楼盘相比升值空间小了一些，珠江新城很多一手房现在的售价也就是每平方米四五万元。东风广场最大的优势是路段和学位，但是300万元买一个学位，值不值得啊？万一以后入学政策有变化呢？不过，这个定价证明中心区楼价还是稳稳当当的，稳过白云山呢。”　　中原地产项目部总经理黄韬一听到6万元/平方米的开盘价后，说出的第一句话就是“他们不懂市场”。黄韬认为，这样的定价成交会很一般，这是早就能预料到的事情。现在的市场不如从前，如今的新盘、新货，要么不卖，要么就顺应市场定价，虽然中心区一手住宅相对缺货，但这样的开盘价格不合理。　　6万元/平方米　　是什么概念？　　东风广场上周推出第五期全新产品，现场报价为均价6万元/平方米。楼盘相关负责人介绍，在所推出的314套单位中，超过6万元/平方米的单位超过三成，其中，最顶层的复式单位预计售价接近7万元/平方米。　　每平方米6万元是什么概念？先从区域均价来看。阳光家缘统计数据显示，今年前5个月，越秀区全区一手住宅网签均价最低为3.42万元/平方米，最高为3.98万元/平方米，6万元/平方米的开盘价比越秀区最高的月度均价还要高了近50%。豪宅林立的珠江新城所在的天河区，今年前5个月，最高月度签约均价为4.65万元/平方米，“6万帝”也高出近30%。　　再从个盘来看。珠江新城最近推出新货的有中海花城湾1号和星汇御府，两个楼盘的报价都为5.5万元/平方米左右（阳光家缘显示，两者的网签均价分别是4.7万元/平方米和4.2万元/平方米），这两个楼盘均是中海和越秀今年的“重量级”豪宅项目，东风广场6万元/平方米的报价比珠江新城的豪宅还要高。东风广场所在的越秀区，在售楼盘的报价也没有一个超过5万元/平方米大关（详见附表），同样有名校、大社区的富力东山新天地，即将推出的新货，售楼部的报价只是4.8万元/平方米起。可以说，东风广场的“6万帝”，是近期广州一手住宅新货售价的新高。　　有没人买账？　　有，但暂时不多　　销售人员介绍，东风广场6万元/平方米的均价，其中北向中小户型的售价约为6万元/平方米，南向望花园大户型的售价在6.3万元/平方米以上，由于目前还处于新开售阶段，对于提前登记的买家，有额外9.7折，加上一次性付款的9.7折或者按揭贷款的9.8折等，折后每平方米可以省三四千元，近日的成交价大多数为5.5万-5.8万元/平方米。　　开盘当天，有几十个提前登记的意向买家到场参观样板房，不过，当天成交的并不算多。一位购买了一套50平方米一房单位的女士说：“这个价格不便宜，但为了小朋友读书方便，加上楼盘的位置真的很不错，所以还是买了。”而与该女士一起看房的另一位中年师奶，看完样板房后决定放弃，“比想象中贵很多，而且户型不实用”。　　至本周三中午截稿前，记者致电楼盘相关人士了解到，该盘已售出了20多套单位。合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为，一套50平方米的单位总价就要300万元左右，花这个价钱买个学位值不值得，这是买家会重点考虑的事情，“照这样看，商家不是走量的路线，而是走价的路线”。　　　　暂未见业主　　跟风涨价　　东风广场是越秀区的老牌豪宅之一，因为有名校学位，且户型较小，一直以来都是二手市场需求旺盛的小区盘。全新五期高价推出，对二手市场会带来怎样的影响？中介经纪认为，目前影响不大，尚未见业主跟风涨价。　　满堂红梅花路分店营业经理肖超介绍，在该店成交的东风广场的个案中，高达九成的买家都是冲着学位而购房。“学位房买家最关注的就是学位问题，基本都是选择五六十平方米的小户型购买，二手房的主流价格为4.3万-4.5万元/平方米，靠近东风东路主干线的单位售价约为3.8万元/平方米，相比五期6万元/平方米的定价，二手房还是有价格优势的，因此，新货对二手市场的影响不大，现在二手整体楼市不活跃，业主也不会轻易跟风涨价。”　　合富置业锦城二分行主管夏银玲介绍，目前东风广场的二手客基本以学位房买家为主，二手均价约为4.4万元/平方米，小面积一房一厅的二手价达到5万元/平方米，“这种小面积单位少有放盘，如果有客人想买这种户型，二手市场上又没有业主放盘，那买家可能就会转向一手市场购买了”。据介绍，虽然二手房的价格与一手房有一定的差距，但如果是一些房产证未满5年的物业，买家所需承担的费用也比较高，“所以现在东风广场最受买家青睐的，还是那些房产证已经满了5年的中小户型”。

　　面朝大海，南沙楼市能否再度迎来春暖花开？　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤　　炒股炒成股东，炒房炒成房东，可谓投资者两大不如意事。如今，开发商也遇上了类似的麻烦。　　尤其在南沙，前一段时间，开发商翘首以待南沙自贸区获批，甚至有开发商不惜囤房以待利好，原本的初衷是想多赚一点，可惜利好消失，加上楼市整体销售不畅，南沙楼价快速下滑，如今，开发商要么割价销售，要么便可能面临“囤房囤成房东”的窘况。　　囤之过，两年才能清空库存　　广州市国土房管局和戴德梁行研究部的数据显示，截至7月6日，南沙区的可售面积为110万平方米，而过去三个月的月均销售量为4.7万平方米，现有存货的消化周期长达23.5个月，接近两年的消化周期位居全市之首，也是全市平均水平的近两倍。　　合富辉煌（中国）市场研究部监测数据得出的结论非常相似：南沙区下半年商品住宅存量加上新增货量将超过1万套，预计需要两年时间才能消化完毕，销售压力极大。　　为什么南沙会有如此庞大的库存量？一来是因为去年传出南沙申报自贸区的消息后，开发商纷纷加快施工速度，以求赶上销售好年景；二来，便是囤货。　　位于南沙商贸南二路的某楼盘，最后一期的B4、B5栋近200套洋房单位，去年11月中旬已经拿到了预售证，却迟迟不开卖，后来传闻自贸区有可能在今年年中批复，该楼盘今年6月初预告称“即将推出”，然而，自贸区被叫停，南沙楼市调头向下，该批单位的开售时间至今未定。　　类似的楼盘还有很多。南沙中心区某商业项目新一批共426套单位，去年11月初拿到的预售证，在前期产品余货不多的情况下，新一批单位今年5月底才正式推出。某海景盘的“楼王”组团，去年早早已经拿到预售证，原计划今年4月底开售，但到了6月底仍在内部认购，7月份才非公开开卖。南沙环市路旁某楼盘，新一期共432套单位，去年10月下旬已经拿到预售证，今年4月中下旬才正式推出。　　南沙某楼盘的操盘手介绍，南沙很多楼盘在去年第四季度已经拿到了预售证，但推盘时间都不约而同地选择在今年第二季度，“大家都认为今年年中自贸区的好消息就会尘埃落定，都不想错过这个好时机”。　　为了不错过这个“好时机”，有人囤房，也有人赶工程进度。某去年第四季度才拿到土地的项目，去年年底便忙于开工，当时图纸还没有最后确定，也还没有通过规划，急急上马，如今利好消失，大市不景，该项目也放缓了施工进度。“估计开盘时间会在今年第四季度甚至更迟一些。”该楼盘的相关负责人说。　　囤之悲，三季度楼价仍会下滑？　　“并非所有楼盘都是主动囤房，有些开发商其实也有不得已的原因。”南沙某开发商说，“很多项目都是在去年10月份以后拿到的预售证，当时广州限购已经收紧，外地户口要有3年社保才能买房，但南沙买家中有很大一部分都是外地投资客，收紧限购一下子堵住了很多楼盘的销路，想不降价，便只能等，等利好落地，吸引更多买家关注。”　　然而，事与愿违，去年没有开发商降价，降价1000元/平方米便能获得不错的销售，如今降价的盘多了，即使降价2000元/平方米也未必能带来销售。　　更悲催的是，业界人士并不太看好南沙楼市第三季度的业绩。近日，合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江发博文称，预计南沙楼盘在第三季度或有大幅降价。黎文江认为，南沙区楼市受政策影响明显，南沙国家新区规划推进缓慢，自贸区申报叫停等，令今年上半年南沙商品住宅的成交同比几乎“腰斩”，“南沙的货量高度集中在大型房企手中，一旦降价将会引发区域内中小型楼盘跟风，预计第三季度区域整体楼价将有超过20%的降幅”。　　在南沙某海景楼盘现场，销售人员不断向看楼客强调：“南沙自贸区的申报并没有被最后推翻，申请工作也没有暂停，只是改变方案重新申报。”对于很多南沙楼盘来说，政策利好是解决此前囤房之困的关键。

　　2.5%　　图/东方IC　　羊城晚报记者 张爱丽　　据国家发改委网站消息，国家发展改革委、住房城乡建设部日前发布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。《通知》要求，放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。上述规定自2014年7月1日起执行。　　昨日，羊城晚报记者采访了解到，目前广州多家地产中介机构还在执行原价，并没有在收费方面作任何升降变化。不过，有不少中介对该政策的出台表示担忧，认为收费放开后会使中介费进一步降低，从而使中介经营更加艰难。与此同时，不少中介和消费者称，若调高收费，将会使市场上不少房源的放盘价被推高。不过综合上述因素，业内认为，广州上调或下调的可能性都不大。　　租买交易费暂未变　　羊城晚报记者昨日走访广州新港路、怡乐路、淘金路、天河南二路等路段地产中介了解到，这些中介目前执行的收费标准和7月1日前的旧标准并无两样。“租房的中介费，租客和业主各付月租金的一半；购房的中介费通常由买房者支付，按照成交价的2.5%收取佣金，对于独家代理的房源则按3%收取佣金。”多家中介机构的业务员都给出同一个答案。　　在滨江路的一家地产中介，工作人员介绍说，公司从未向客户收取过咨询费，看房也是免费。目前的收费大概有两种情况：一是通过中介租房成功后缴纳一定佣金，一种是通过中介买房成功收取交易额2.5%到3%的佣金。“当然，如果一些房源在多家中介处放盘，且受多位买家的欢迎，为了促成交易，我们也会根据情况减少一定的中介费。”该工作人员称。　　记者采访了解到，广州多家中介机构的中介服务收费暂时没有调整的迹象。“在广州，市民对中介机构的市场有需求，但是中介机构数量越来越多，通常正规中介机构能够提供的服务内容区别微乎其微，所以上调价格的空间不大。”一家中介机构的负责人分析说。　　收费下调或致中介利润下滑　　中介费是中介机构的主要收入来源，记者采访了解到，虽然目前广州二手楼市的中介收费还未作出调整，但仍有不少中介对以后房地产咨询服务收费放开后的利润情况表示担忧，认为该政策会使中介费进一步降低，经营更加艰难。“现在一些中介一个月也才有那么一到两单成交，有些甚至一个月都成交不了一单。最重要的是现在的市场上成交最多的是总价较低的房源，如150万元以下的房源占主导，有些业主还会压中介费，为了完成交易，各大中介都会尽可能满足买家，将中介费降到1.5%到2%，这也意味着完成一套售价150万元房源的交易，中介所收佣金在2.25万到3万元，除去房租、人工、电费，所剩无几，还有一些中介最近几个月甚至在靠‘吃老本’度日。”位于五羊新城的一中介称。　　“由于现在交易难度加大，不少小型中介都面临‘吃不饱’，如果中介费再下调，将有不少中介淘汰出局。”位于淘金路一中介则称。　　收费上调或推高放盘价　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析表示，该政策把主动权给了各地城市，对于一些交易难度大城市，中介切入面深，交易过程中所做的工作更多，或会适当上调中介费。对于交易难度小的城市，其中介费或会下调。“像广州这种城市，则很难作出调整。”周峰认为，在市场交易量下滑的当下，如果下调中介费，就会出现上述不少中介“吃不饱”的情况；如果上调，则可能推高放盘价。　　据了解，在广州二手楼市的交易中，相关税费基本都是由买家承担，而随着今年市场交易难度增大，消费者普遍进入观望期的情况下，买家自然不愿再承担属于卖家的这部分费用。周峰透露称，根据满堂红的统计数据，在环境好的情况下，买卖双方愿意各付各费税的比例仅占3%到4%，而今年却增加到10%左右。　　靓家地产一门店杨姓工作人员也称，今年以来，房产交易过程中各付各费税的比例较此前上升6%左右，达到10%左右。“而这10%左右的交易中，除了部分急于抛售的房源外，大部分的放盘价都有所提高。”该杨姓工作人员称。　　周峰也表示，如果中介费被调高，对于卖家来说，收入就会减少。那么，卖家就很有可能提高放盘价。上述观点在记者对一些业主的采访中得到了印证。“如果交易中所涉及的税费增加并由卖家承担，我一定会相应提高放盘价。”业主孙先生称。　　周峰还透露，关于此事，昨天广州房产协会开会表示，中介收费的调整还要看当地的市场情况，如市场交易量的难易程度、消费者的接受程度等。　　据周峰透露，关于此事，昨天广州房产协会开会表示，中介收费的调整还要看当地的市场情况，如市场交易量的难易程度、消费者的接受程度等。

　　为完善单位基础数据库，加强住房公积金缴存单位管理，市住房公积金管理中心从7月至9月30日，对全市2290个住房公积金缴交单位进行年检，主要内容为核对单位地址、联系电话等基本信息和缴存比例等信息。　　本报7月17日讯(记者 李玉涛) 记者从日照市住房公积金管理中心获悉，根据市统计部门公布的上年度职工月平均工资，中心对2014年度公积金缴存基数进行调整。2014年7月-2015年6月，公积金缴存基数最高限额为10986元，最低限额为1350元，也就是说，每月缴存公积金最低135元，最高2636.64元。　　“我们每年都会根据统计部门公布的上一年度的职工月平均工资，调整住房公积金的缴存基数，一般每年都是从7月份开始，到第二年的6月份。”日照市住房公积金管理中心相关工作人员说。　　据介绍，按照相关规定，住房公积金缴存基数上限为市统计部门公布的上年度职工月平均工资的3倍，下限为省政府公布的本市最低工资标准。　　调整后，2014年7月-2015年6月，日照市公积金缴存基数最高限额为10986元，最低限额为1350元，分别较去年增加1005元和130元。缴存比例维持不变，仍执行12%(单位和个人各承担12%)，对个别缴存困难的单位，在5%―12%的范围内经批准后执行。　　如此，住房公积金月最低缴存额135(1350×10%)元，其中单位负担5%共67.5元，个人负担5%共67.5元；月最高缴存额2636.64(10986×24%)元，其中单位承担12%共1318.32元，个人12%共1318.32元。　　“绝大多数的单位都是按12%的比例缴存，额度也都在中间档。”前述工作人员说。　　此外，为完善单位基础数据库，加强住房公积金缴存单位管理，市住房公积金管理中心从7月至9月30日，对全市2290个住房公积金缴交单位进行年检，主要内容为核对单位地址、联系电话等基本信息和缴存比例等信息。