从7月28日局部松绑限购到8月28日全面取消限购，虽然楼市的供应量依旧非常严峻，但杭州二手房市场的行情已经发生了明显变化。　　刚刚过去的8月份，杭州主城区二手房共成交了2362套，环比上升了23.02%，同比上升了18.9%，这个成交数字是自2013年4月份(2394套)近16个月以来最高的。　　连续三天成交破百套　　杭州限购松绑后，成交呈“小回暖”态势。　　7月28日限购局部松绑之后，因为目前杭州二手房市场上仍然是以刚需为主，140平方米以上房源几乎不在刚需族的考虑范围，因此成交量的上扬十分有限。然而8月28日限购的全面取消，对市场的刺激叠加反应相对就比较大了，全面解限后三天，杭州主城区二手房成交量开始出现上扬，8月29日共成交126套，8月30日共成交132套，8月31日共成交108套，日均成交122套，而此前的日均成交量为71套。在连续三天成交都突破100套之后，9月1日和9月2日的单日成交量也持续发力，分别达到了91套和84套。　　部分二手房开始提价　　经过近几个月的楼市低迷期，主城区二手房低总价、高性价比房源逐渐被消化，大部分房源议价空间明显受到压缩，部分业主甚至开始试探性提价。据房途网市场研究中心统计数据，今年年初，受三墩商品房降价的影响，都市水乡二手房价格有了较大幅度的下降，当限购全面取消的消息传出后，该小区的部分房东便开始将价格小幅上调，套均总价提高约5万元左右。　　准备明年结婚的章先生年初开始一直在看婚房，看中嘉绿西苑的一套总价260万元的小三房。看房之后觉得挺满意，于是约房东谈价格，看能不能再便宜些，谁知房东却说现在要卖280万元了，因为“近期看房的多了，不提价就卖亏了”。而据房途网了解到，此前6月份同样是这套房子，房东降到250万元挂牌很长一段时间都没有卖出。　　21世纪不动产一位资深房产经纪人表示，最近二手房市场上的看房和成交都开始活跃起来，在日常接待回访的过程中，也明显感觉到房东以及客户的心理已经发生了明显变化。像这样涨价的房东也明显增加，买卖双方心态开始发生变化。但是提价的房东大多数都是不着急卖房的，想换房的房东在价格上还是比较诚恳，提价的不多，毕竟现在市场上房子很多。　　市场期待进一步救市　　值得关注的是，在限购全面取消后目前的市场信心有所改善。此外，今年上半年二手房价格的回落，一定程度上也有助于促进成交。除了取消限购、限贷略有调整外，不少购房者都认为和非常期待接下来限贷会进一步放松，这或将给市场带来真正的转机。　　随着限购和限贷政策的调整，传统“金九银十”的到来，未来一段时间的楼市行情，很值得期待。

　　8月29日，随着杭州主城区全面取消限购，二套房贷首付比例也相应调整。　　根据杭州市的建议，人民银行杭州中心支行要求从8月29日起，第二套住房贷款首付比例由七成降至六成。　　目前杭州多数银行已陆续执行新政策，但利率仍按照上浮10%执行。　　首付比例三年来首降　　“我们目前已对二套房首付比例进行调整，按照六成执行。”9月3日，杭州银行市民中心支行房贷部工作人员告诉记者，他们目前已接到正式通知，按照新政策执行。而在此前，二套房贷首付比例最低七成。　　记者了解到，自8月29日人民银行杭州支行要求各家银行调整二套房首付比例以来，大多数银行已陆续执行新政策。不过也有少数银行，尚未接到上级通知，二套房首付比例仍按照七成执行。“接下去肯定会调整，但是目前我们还没接到正式通知，可能还需要等几天。”花旗银行杭州分行客户经理刘先生告诉记者。　　2011年3月，杭州正式执行“限购限贷”政策，二套房首付比例最低六成。2013年11月，调控政策再度加码，杭州二套房贷首付比例提高至七成。此次调整，是最近3年多来杭州二套房首付比例首次下降。　　而在此次二套房商业贷款首付比例调整之前，杭州公积金二套房首付比例已经作出调整。　　7月29日，也就是杭州限购松绑的首日，杭州市公积金管理中心宣布将二套房首付比例由七成降至六成；第二天浙江省直公积金管理中心紧跟其后，也按照六成执行。　　这也意味着，杭州二套房首付将全面进入“六成”时代。“七成”降至“六成”，购房者的经济压力下降并不明显，但是这对提振市场信心作用巨大。　　二手房贷款限制较多　　目前二套房贷利率仍维持不变，按照基准利率上浮10%执行。在资料提交齐全的情况下，基本可保证1个月左右放款。　　一般来说，新盘都有指定的合作银行，开发商会为购房者代办贷款手续。只要银行信用情况良好，不会出现拒贷的现象。相比之下二手房贷款，限制条件就要多得多。比如，大多数银行对二手房的房龄有严格限制，规定房龄不得超过20年，也就是必须1995年以后的房子才可申请贷款。此外，还有不少银行规定房屋面积不得低于50平方米。　　“如果房子的地段特别好，其他条件可适当放宽。”一家银行的工作人员向记者表示，如果基本条件不符合，利率可能就会相应提高。也就是说，如果购买的第二套房是二手房，要想贷款并不那么容易。　　相比之下，公积金贷款的限制条件要宽松一些。杭州市公积金规定，现有住房建筑面积低于140平方米，或者现有住房人均面积低于全市平均水平，就可申请第二套住房公积金贷款；对于二手房，房龄加上贷款年限不超过40年。省直公积金规定，只要已还清第一套住房贷款，就可申请第二套住房公积金贷款，房龄加上贷款年限不超过40年。　　□记者 蒋敏华

　　时隔一个月，8月28日下午，杭州再次发布限购取消政策，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。这意味着杭州楼市限购政策完全放开，自2011年3月1日起执行的杭版限购政策彻底成为历史。　　7月28日限购政策首次调整以后，市场反应并没有如此强烈，毕竟140平方米以上户型交易，仅占据杭州主城区二手房8%左右，而对于68%的90平米以下购房群体来说，这样的政策只是精神食粮，三天的成交水平，与前几个月表现相近。随后一个月，杭州二手房成交量小幅回升，这其中，不乏受到金融政策的利好带动。纯公积金贷款2套首付比例从原来7成降至6成，同时二套房的认定方式也悄悄转变，更传出有银行也实现了“认房不认贷”的新认定方式。加之时间的推移，越来越多的银行加入到首套房95折利率的队伍中来，不少有购房意愿客户看到了希望。当下不少购房者并不缺乏购房资格，而是缺乏对楼市的信心，因此，在行政政策和金融政策的双重影响之下，楼市出现久违的回暖。统计显示，限购政策调整前的7月1日-28日，杭州主城区二手房日均成交58套，而限购解禁后8月1日-28日，日均交易量达71套，上升22.41%。　　一个月后，限购政策全面放开的消息如期而至。消息之后，杭州主城区二手房交易继续发力，连续三日(8月29日-31日)成交破百套，日均成交量达122套，明显高于7月29日-31日的日均98套，上涨24.49%。2362套的月交易量，也是2014年二手房月成交之最。　　限购政策完全放开之下，客户的购房计划提前，下单速度加快，不少房东蠢蠢欲动。限购完全解除之后，房东的日均新增挂牌量较7月28日-8月28日之间，上涨12.62%，而较限购解除之前，上涨24.22%。其中，140平方米以上户型，由于在第一轮政策调整后已经出现了25.17%的上涨，因此第二轮的政策放松，挂牌量出现了小幅回落。　　朱先生拥有一套滨江区政府附近的江南豪园，180多平方米，2013年下半年曾以350万的价格挂牌出售，一直难寻买家。同年底，一位客户愿意出价310万一次性付款购买，遭到朱先生的拒绝。今年7月中旬，一位客户愿意出价300万，也未与房东达成意向。7月29日限购政策取消，越来越多的房东得知大户型不再限购，纷纷挂牌出售。这时朱先生意识到，自己的房子竞争越来越激烈。最终，8月底他以280万元的价格，将房子出手。朱先生拍着脑袋说，哎，还以为限购解除，自己占尽优势，想不到还要降价销售。　　陈女士有一套下沙世茂江滨花园的房子，自觉是一套90平方米的小户型，根本不用担心出售问题。去年12月，她以110万的价格挂牌出售。不过，出售的过程并不如意。下沙有诸多新房在售，价格战愈演愈烈，陈女士三番五次地调整价格。今年4月份以85万的保本价挂牌出售。当经纪人告诉陈女士，边上的新房已经从原先的11000元/平方米降至目前的8500元/平方米，这套房源区域内根本没有什么竞争力。最后，陈女士在市区买房需要这笔卖房款，咬咬牙，以亏本价75万出售。　　对于高端物业，虽然与市场变化并无特别联系，但长期处于限购状态的高端市场，成交也出现低迷。随着限购政策的解除，高端物业迎来了久违的暖意。赵女士去年底开始就在我爱我家蓝色钱江店周边一带看房，想买一套100平方米左右的物业，不过一直没有碰到中意的房源。就在限购解除第二天，一套原先看中单价35000元、108平方米的房东愿意让步30万。最终赵女士如愿以偿。房东坦言，钱江新城差不多价格的房子太多了，好不容易有个客户，不抓住，可能就难找到了。　　拥有优质学区，自己的房子无疑增加了一道保护伞，降价的风暴很难吹进学区房里。限购取消，加上近几个月接二连三的学校招生爆满，小学班级人数超量的消息传出，不少学区房房东看中了学区房的紧俏，心里早就在打提价的主意。但事实上，明显高于市价的学区房依然没人接手。我爱我家市场研究中心认为，目前虽然教育资源仍然紧张，但许多年轻的家长不愿意花费较高的代价购买老旧的学区房，而是看中新兴板块中的学校资源。一方面，子女在分校里依然能够获得相对较好的教育，另一方面，分校学区房价格较本部便宜，同时也兼顾自己的改善需求。另外，二套房六到七成的首付，也挡住了不少购房群体。(宋文杰)