“卖房买股”的观点还未平息，国泰君安首席经济学家林采宜又通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，推算出地产下跌风险最大的15个城市，其中，浙江金华首当其冲，下跌指数为80。　　林采宜分析认为，2011年底开始温州房价出现暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂尔多斯 “鬼城”风波又起，烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样，但是两者却有一个共同的原因―民间资本过度投资地产，地产业杠杆高积聚风险。　　15城市的民营企业GDP占比均超50%　　国泰君安将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。因此在对这四个风险标准化后分别给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，综合风险排名。　　综合分析后，风险排名的前15个城市依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。记者通过综合分析列表发现，以上15城中，民营企业GDP占比均超50%，其中，金华和泉州甚至达到了90%。　　通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，国泰君安认为地产价格下行风险较高的城市通常会有民营资本大量介入房地产投资。对地产行业过度投资，且投资增速远大于工业产值增速，导致实体经济下滑，企业资金链紧张，引发地产资金周转问题，迫使开发商降价销售楼盘。　　“民营资本过度投资房地产行业，是一个恶性循环。”一位业内人士分析指出，以上15城，投资增速远大于工业产值增速，这意味着资本进入地产业和实体经济的比例失调，通常而言，地产投资比例越高，积聚的地产价格下行风险也越大。　　“这个观点其实也非常好理解，比如榜首的浙江金华，当地民营企业GDP达90%，而同比该区域的地产投资和工业产值增速落差较大。”武汉(楼盘)一位业内人士分析称，意味着大部分的民营资本流入房地产用于开发，而实体经济产值处于低增速阶段，“不断有资本进入房地产，就会不停的造楼，但区域需求量是有限的，一旦供大于求，民营资本周转就会报警，同样拖累整个地区实体经济发展。”　　温州房地产资金链问题持续4年之久　　如林采宜所指，通常民间资本的投资更具有急功近利的特点，在2009-2011年地产价格上涨期，民间经济发达地区民间资本大量介入地产而造成过度投资。　　业内人士指出，金华这种情况类似温州，2009年，4万亿救市方案出来后，货币政策放松，银行放贷迅速增加。与此同时，由于海外经济危机打击外贸行业，温州企业对实体经济信心不足，大量银行提供企业的资金因此都投资了房地产行业，买房投资者大幅增加，温州地产销售面积同比增长89%。至2011年，温州房地产投资增速达151%，远高于固定资产投资增速。　　虽然地产投资大幅增加，但从贷款走向看，地产业的银行贷款增量并不大，温州新增房地产贷款余额2011年底较2008年增加228亿元，仅占2009-2011年三年地产投资额的18.9%。而民间借贷量增加迅速，根据人民银行温州中心支行2011公布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷规模已高达1100亿元，20%以上直接投资地产。　　与此同时，2011年地产竣工大幅增加，银行流动性的收紧迫使资金紧缺的企业由购买房产转向变卖房产，供需格局完全改变，房价开始下跌。地产商销售大幅下滑，而民间借贷的高利率也使还款更加困难，资金链出现问题，开始出现了温州民间借贷市场的违约。抵押物价值下跌导致的催还等恶性循环也开始，银行不良贷款率大幅上升。2012年后银行贷款额度更加收紧，资金链问题一直持续，地产下跌也持续到现在。　　考量一个城市(地区)地产下跌风险的四个风险标准　　地产投资过剩度　　民营资本活跃度　　资本投入地产的概率　　近两年实体经济放缓程度　　0.1　　0.2　　0.3　　0.4　　综合风险排名前15个城市　　金华　　温州　　运城　　台州　　鄂尔多斯　　漳州　　漯河　　杭州　　大同　　龙岩　　邯郸　　无锡　　泉州　　安阳　　常州　　以上15城中，民营企业GDP占比均超50%　　其中，金华和泉州甚至达到了90%

　　昨日 （12月8日），《每日经济新闻》记者从上海联合产权交易所获悉，百联集团再次挂牌转让上海濠泉房地产有限公司（以下简称濠泉）100%股权及转让方对濠泉约6.6亿元的债权，挂牌价格为24.6亿元，挂牌期从12月4日开始一个月。　　据了解，这是今年以来百联集团第三次转让上述地产公司的资产，前两次挂牌转让均无果。此前百联集团都是把濠泉和上海兴力达商业广场有限公司（以下简称兴力达）、上海建配龙房地产有限公司（以下简称建配龙）进行捆绑转让，而此次挂牌的只是濠泉公司的相关资产。　　熟悉上海国资改革趋向的业内人士表示，国有企业更加专注于自己的优势业务，是目前国资国企改革的一个重要导向，百联集团选择出售旗下的房地产资产，可能是因为这部分资产不属于优质资产，营收效果不佳，基于整体战略考虑选择出售。　　上海联合产权交易所的公告显示，濠泉的核心资产是地处徐汇区286B-3地块的土地使用权，土地面积为48389.7平方米。标的资产的价值约为17.7亿元，扣除6.6亿元的债权后，濠泉项目的溢价率为1.7%。　　据了解，该地块是百联于2012年12月竞得，楼板价为1.17万元/平方米，该项目原定于2014年1月31日前开工，但至今尚未开工。　　中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，该地块容积率为2.2，建筑面积约为10.65万平方米，如果该地块是濠泉的唯一资产的话，地价约为1.7万元/平方米。他认为，在龙华板块，这个价格并不便宜，但是徐汇滨江一带毕竟属于比较优质的地块。　　今年5月，百联集团曾挂牌转让濠泉公司，当时和建配龙公司、兴力达商业广场的股权和债权打包出售，挂牌总价合计高达72.6亿元，转让无果。随后的10月份，百联集团再次将上述3家公司打包挂牌，挂牌价为67.8亿元，较上一次折价6.6%，而此前在受让范围外的联合受让主体也被囊括在内。不料第二次挂牌转让再度失败。　　有业内人士表示，此前挂牌转让的兴力达和建配龙并非 “优质资产”，而濠泉公司的徐汇区286B-3地块相对受关注一些。《每日经济新闻》记者就此事致电上海联合产权交易所该项目的负责人项仁杰，对方表示，百联集团此次只委托联交所挂牌濠泉公司这一个项目，对其他两个项目的情况并不知情。随着濠泉公司被单独挂牌转让，标的价格比此前3个项目一并转让的总价大大降低，转让门槛进一步降低，此次交易有可能获得成功。　　上海联合产权交易所提供的数据显示，濠泉公司2012年和2013年分别实现净利润1.01万元和29.84万元，2014年前10月实现净利润6.91万元。百联集团挂牌出售濠泉公司，很可能是由于其盈利能力有限，《每日经济新闻》记者致电百联集团求证，但并未得到对方回应。　　据悉，百联集团主业集中在商业零售业，房地产业务主要被划归百联置业。百联置业于2005年7月由百联集团房产事业部转制成立，系百联集团全资子公司，发展定位于房地产资源管理中心和房地产市场运作平台，强项在房产中介、招商等领域，并不擅长地块开发。　　有业内人士表示，国有企业更加专注于自己的优势业务是目前国资国企改革的一个重要导向，百联集团选择出售旗下的房地产资产，有可能是因为这部分资产并不属于优质资产，营收效果不佳，基于整体战略考虑选择出售。　　亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东表示，由于部分资产运作效率不高，企业将其抛售从而专注于优势业务，是一种比较常见的战略模式，百联集团的优势在于零售业务，眼下零售业利润也在摊薄，出售非主营业务资产，获得一笔回笼资金也是一件好事。　　不过，他认为，企业处理旗下资产不一定必须采用大宗交易的模式，也可以有所创新，比如企业可以作为GP（一般合伙人），吸引LP（有限合伙人）成立地产基金，进而实现资金回流。　实习记者 林东岳 发自上海

　　昨日（12月8日），大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达商业）在香港展开了路演。　　根据其于前一晚更新的招股说明书，为了入股“腾百万”拟成立的电子商务合营企业，万达商业已与王健林全资拥有的WandaIn－vestmentHoldingCo.Limited成立了WandaInformationTechnologyCo.Ltd（以下简称WandaInforma－tion），用以持有大连万达集团及其关联公司 （包括万达商业在内）在拟成立的电子商务合营企业中所占的70%股权。　　这也意味着，万达商业未来将承担部分电商O2O业务的投资。昨日，有接近万达集团的消息人士对 《每日经济新闻》记者透露，电商纳入万达商业上市平台会给资本市场带来更大的想象空间，昨日包括科威特投资局在内的11家投资者已经承诺认购约20亿美元。　　《每日经济新闻》记者从万达商业披露的更新版招股说明书中看到，WandaInformation为股份有限公司，2014年1月16日在英属处女群岛注册成立，目前，万达商业地产（香港）有限公司与WandaIn－vestmentHoldingCo.Limited各自持有其50%股权。　　今年8月，万达商业的控股股东大连万达集团牵手腾讯、百度进行跨界合作，“腾百万”拟成立电子商务合营企业，建立一个从网上到网下，即O2O的电子商务业务模式，预期主要实现整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务和服务，及大连万达集团与其关联公司从事的网下业务和服务，还有基于大数据的合作等。　　根据当时的合作协议，大连万达集团、腾讯及百度将自身或透过其他关联公司，分别持有拟成立的电子商务合营企业70%、15%及15%股权，计划总投资额为50亿元，其中10亿元作为股本资金按各方持股比例注入，大连万达集团、腾讯及百度自身或透过其各自的关联公司额外投资40亿元，于电子商务合营企业成立后3年内注入，后续融资的形式及比例将由各方进一步磋商。　　将O2O纳入万达商业的上市平台，对于资本市场来说，更是增加了想象的空间，“可以提高投资者对于万达商业的信心以及资本市场对其的认可程度。”一位长期观察万达的分析人士对《每日经济新闻》记者指出。　　今年10月底，王健林曾向媒体透露，万达正在筹建大数据中心，最快可于明年7月底投入使用，“另外还有大概几十个软件正在研发”。根据王健林的计划，明年三季度，O2O平台将在全国正式上线。　　根据财新报道，万达商业昨日在香港开始了IPO路演，与会投资者达到200余人。万达的招股区间介乎每股41.8～49.6港元，集资规模最多不超过44.11亿美元，约合270亿人民币。　　昨日，《每日经济新闻》记者从接近万达集团的消息人士处了解到，包括科威特投资局（KIA）在内的11家机构投资者已经率先认购，其中，科威特投资局、中国人寿和中国平安承诺在此次IPO中，各投入3亿美元。　　对此，上述分析人士指出，目前香港资本市场对于内地地产股的认可程度较低，在此背景下，与互联网相关的O2O项目更容易引起投资者关注，这也是万达商业将这部分资产纳入的关键。　　每经记者 尚希 发自北京

　　11月21日，央行降息，市场预期暖冬来临，然而寒冬还在继续。12月1日，中指院数据显示，2014年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。　　虽然下跌，但降息后，市场稍有回暖。据网易房地产数据显示，11月5日至12月5日期间，广州楼市成交住宅达7351套，环比下跌10.9%；成交面积为853451平方米，环比下降8.4%。期间，在11月22日与29日出现两个交易小高峰，22日广州全市楼盘销售套数达332套，环比上涨45.7%，29日达到422套，环比上涨10.8%。　　降息没有也不可能让房地产市场大幅回暖。贷款利率下降0.4个百分点，对价格敏感的刚性购房者有利，但对习惯于高收益的投资者缺乏吸引力。　　银行对于融资成本、各地市场有自己的判断。目前，包括各大行在内，存款利率已经上浮到顶。在金融脱媒的情况下，银行的存款成本没有下降。据融360网站数据，利率下降后各银行房贷利率变化不算大，除了北京、上海等地有最低八五折的贷款，其他如重庆等大城市，房贷利率最低九折，最高为基准利率的1.05倍。一年期基准贷款利率为5.6%，1.05倍即为5.88%，原长期贷款基准利率6.55%，1.05倍反而在原有基准利率上有所上升。对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定，银行的廉价资金并不好拿。　　利率市场化，居民存款流失将成为常态。目前基金、券商资管、保险资管、信托、银行理财等规模共计38.8万亿元。上一轮投资热之时，企业的信用风险等问题没有得到很好解决，银行此前由于钢贸、基建等留下的一堆可疑资产需要处置。而新一轮的投资又如泰山压顶，压在银行头上。对于银行来说，只有华山一条路，通过资产证券化的方式成为产品设计类银行。　　对于富裕人群来说，追求的是投资回报率。100万的资金，年化无风险收益率目前在5%左右，一个月收益有4000多元。这笔钱若投入房地产市场，最大的风险是资金沉淀难以兑现，以及未来的房地产税。除非在自贸区等特殊区域，目前的房地产价格不可能达到5%以上的无风险收益。12月1日，高盛中国在2015年宏观经济及A股策略会上预计，明年有4000亿资金从楼市转向股市，相当于流通市值的3%左右。确实，富裕人群仍然在购房，但他们或者钟情于庄园，或者到境外投资。　　降息与释放基础货币不是同一个概念，降低名义利率不可能压低实际利率。降息对负债率高的大型基建项目、大型公司有好处，对于中小企业、房地产等好处不多。　　房地产是否就此沉沦？未必。原因就在于高负债率，以及信用抵押品或多或少与房地产相关，中国去杠杆如果去到房地产大幅下降，债务风险就不是可能而是现实。　　一则貌似无关的新闻与房地产有关。财政部、国家税务总局近日宣布，从11月29日起调整成品油等部分产品消费税。这是自2009年成品油税费改革后首度调整成品油消费税。全球原油价格下降，中国大量进口原油，但成品油价格保持稳定，实质是通过改革让消费实际价格保持稳定，以免陷入紧缩区间。　　房地产同样如此，作为中国最重要的税收来源，房地产市场保持稳定是避免紧缩之路。　　每经评论员 叶檀