漫画/兰兰　　文/羊城晚报记者 张秀钦　　近日，港资上市房企的一名营销总监对其下属说，9月、10月份谁胆敢请假，将会“剁掉他/她的手”。“剁手”是玩笑的说法，房地产的工作环境尚未差至如斯地步。但在“剁手”的玩笑之中，便透露出开发商对今年“黄金月”的重视程度。　　“黄金月”历来为兵家必争之地，开发商一年的收成如何深受“黄金月”的影响，2008年和2011年最惨淡的“黄金月”就导致了最惨淡的全年业绩。相比以往，今年9月、10月是最为特殊的“黄金月”，市场环境、政策环境、信贷环境都是楼市多年来从未曾面对之局面。　　特殊“黄金月”并未减轻商家对其销售的依赖，如何从中突围，保证“金九银十”成色不变，成为房企今年最为严峻的考验。经过前8个月的低迷、唱衰、促销、降价之后，市场信心并没有被消磨殆尽，乐观与悲观同行：方正证券分析师肖肖在其最新分析报告中明确指出“9月之后销售将好转”；有香港上市房企营销负责人说：“‘黄金月’销售会比上半年更差。”　　谁的预测成真？“黄金月”后见分晓。　　不看全局看个盘，“开门黑”下有例外　　网易房产监控数据显示，9月首周，广州全市一手住宅网签801套，环比下跌35%，同比下跌48.9%。“黄金月”来了一个“开门黑”。　　“开门黑”并没有击溃所有商家的信心。增城景新国际副总经理胡红军日前接受羊城晚报记者采访时表示，对“黄金月”市场很有信心；黄埔的中鼎君和名城有关负责人对“黄金月”市场同样看好。合富辉煌（中国）市场研究部监测数据显示，今年“黄金月”广州市十区新货将接近1.1万套，与往年推货量相当。开发商敢于在“黄金月”推出大量新货，也是对市场有信心的表现。　　商家信心犹存，和此前部分楼盘的试水市场反应良好密切相关。8月份，增城的景新国际推出50套单位试水“黄金月”，结果所推单位当天售完，给开发商在“黄金月”的推货增添了信心。8月末，黄埔的中鼎君和名城一次性推出近500套单位，超过八成的消化率，不仅让楼盘本身有信心，区域内的其他楼盘也因此收获信心。同处黄埔的东城华庭有关负责人难得地为竞争楼盘叫好：中鼎君和名城的热销说明市场消费力仍在。　　经过最近几年市场的熏陶，商家重视个盘的销售大于全局，毕竟，全局受到推货量等众多因素的影响。与之相比，个盘的销售更能反映市场的真实情况。在个盘出现热销的情况下，全市销售的“开门黑”仍未摧毁所有商家的信心。　　十年难见之松绑助力“黄金月”销售　　9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况；9月6日，西宁市购房不再进行资格审查。　　松绑限购的脚步仍在前进。刚踏进9月份，方正证券的报告说，目前仅有9个城市未松绑限购。几天时间过去，未松绑限购的城市就从9个减少至7个（减少的城市为兰州和西宁），继续坚守阵地的只有北上广深四大一线城市以及珠海、三亚、南京。　　自2005年楼市调控以来的十年时间，除了2008年，其余的年份都是调控加码的节奏，政策环境一年紧似一年，今年的松绑限购，是最近十年来“唯二”的年份。　　虽然松绑限购尚未现身广州，甚至佛山松绑限购带走了部分广州买家，但其他城市松绑限购依然有可能惠及广州。因为随着限购城市的阵地不断被蚕食，市场预期广州等一线城市也终将加入松绑限购的行列。预期的改变，肯定会导致部分买家心态发生改变，改变原先浓厚的观望氛围，助力“黄金月”销售。正如广发证券分析师乐加栋所言，当下楼市基本面已经出现较显著的变化，“金九银十”成交维持当前复苏走势成为大概率事情。　　2010年“黄金月”，因为预期限购的到来买家纷纷出手，最终创下9月、10月份成交230多万平方米的奇迹。不知今年“黄金月”的松绑预期，会带来什么样的成交局面。　　房贷偏紧，“黄金月”最大的“痛”　　有广州业内资深人士多次表示，无论政策环境如何，市场环境如何，没有房贷的松绑，“黄金月”成色始终不会太足，因此如果“黄金月”房贷未见放松，会劝告开发商再度降价。　　“整体感觉现在的房贷有所放松了，”广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥说，房贷放款时间没有变化，几家大银行的利率也没有变化，不过“还是有部分银行的利率有所下调，首套房贷出现基准利率甚至在基准基础上还有优惠。”　　房贷利率的小小变化难以满足市场的需求，广州多个楼盘的营销负责人在接受采访时抱怨现在房贷放款时间太长，利率太高。据了解，目前商贷放款时间至少3个月以上，公积金贷款1年都有可能。至于房贷利率，每家银行都不一样，上浮还是最为普遍的现象，首套房贷在基准利率上浮5%已经是“良心银行”，值得点赞，还有部分银行利率上浮幅度达到10%，甚至15%。　　亦正基于房贷依然偏紧，上述香港上市房企营销负责人对今年“黄金月”期望较低，认为“黄金月”销售甚至可能不如上半年。该负责人透露，现在一些客户到场之后只是了解一下价格情况就走了，真正出手的不多。“很多客户觉得现在房价高，房贷利率也高，当前买房很可能会亏。”今年楼市的低迷，和调控关系不大，和房贷收紧关系很大。一旦房贷情况在“黄金月”没有改善，部分商家的信心、买家预期改变，都不足以催生成色十足的“黄金月”，房贷可能成为这个“黄金月”最大的“痛”。　　

　　羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生雷亚梅报道：上市房企的半年报披露已结束，透过这份房企上半年业绩“体检表”的几个关键指标分析比对，记者发现，高负债及高库存情况较为普遍。沪深港180多家上市房企中有近50家净负债率超过100%的安全警戒线。在房企资金链面临考验、库存高企情况下，加速去化、回笼资金仍是下半年的关键所在。　　据搜房网数据监控中心数据显示，截至8月31日，沪深港三大证券交易所上市的房企中，有186家公布了2014年中财报。综合数据可以发现，虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势，但净利润不升反降，行业呈现增收不增利的局面。　　与此同时，房企资金状况不容乐观，今年上半年180多家房企中有近50家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的四成左右，而去年这一数字仅27家。此外，有数据显示，今年中国的房地产开发商从境外银行贷款59亿美元，同比增长39%，开发商海外举债规模创十年新高。　　对此，国金证券分析师曹旭特表示，对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房企资金盈余接近2008年的历史最差水平。　　在地产投资狂潮散去之后，一些“裸泳者”开始出现。最近，房地产开发商资金链断裂、项目停工、陷跑路破产的传闻时有发生。今年以来，安徽桐城、浙江宁波、江苏南京、湖北襄阳、陕西神木等地，已有多家中小房企因资金链断裂陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾， 房企负责人跑路现象明显增多。　　业内人士透露，由于融资难、融资成本高企趋势渐显，“钱荒”已成为当下中小房企的共同“痛处”之一。　　房企面临“钱荒”，银行流动性收紧也被认为是关键。对此，广东省房地产研究会副会长韩世同认为，房企负债高企的原因跟利率市场化有很大关系，银行更愿意把钱借给房企，而不是买房者。从这个角度上看，房企卖楼难度加大，只能借款度日，因而造成负债高企。　　中国农业银行首席经济学家向松祚则认为，“钱荒”的板子不应该完全打在银行身上，房地产开发商缺钱的原因出在行业自身上，首先是房地产业的“扩张过度，规模太大”。向松祚认为，中国房地产会进入一个较长期的规模整合，优胜劣汰不可避免。“中国房地产企业现在还有三四万家，可能还要淘汰一半，甚至2/3，这是不可避免的”。　　销售冷淡、库存高企的局面始终未能缓解,这样的背景下，各上市房企意图实现全年销售目标无疑将更加困难。数据显示，上半年销售金额排名前50位的上市房企中，近半数未能达成全年销售目标的40%，金地（28%）、首创（24%）、莱蒙国际（24%）等甚至未能达成三成，下半年业绩压力可想而知。　　记者发现，几乎所有房企的半年报中，都将“去化库存”作为下半年的首要目标，如万科明确提出，“在部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。”各品牌房企也纷纷将“提升产品性价比”、“更具竞争力的价格策略”等字眼写入下半年销售计划中，“降价走量”已成房企共识。

　　今年观望气氛浓厚，销售不畅，供过于求，楼市出现了明显的转折。虽说崩盘有点危言耸听，但拐点之说则基本可以成立。　　相信会有众多房企难以取得“完成年初定下销售目标”的胜利，就算取得该胜利，也很可能是大幅降价、挤压利润空间下的惨胜。　　现在房地产市场有多差？今年前7个月，广州一手住宅成交距十年最差仅一步之遥：今年比十年最差多了36万平方米。甚至于一些楼盘期望以价换量，也难以凿开市场观望坚冰。个别楼盘的火光闪耀，温暖不了寒冬中的整个行业。　　从去年的出手欲望强烈，销售畅旺，供不应求，千亿房企行列迅猛壮大，到今年观望气氛浓厚，销售不畅，供过于求，楼市出现了明显的转折。虽说崩盘有点危言耸听，但拐点之说则基本可以成立。一来，今年将会有众多房企难以取得“完成年初定下销售目标”的胜利，就算取得该胜利，也很可能是大幅降价、挤压利润空间下的惨胜。去年那种价格与销售面积齐飞的局面难以再现。二来，万科总裁郁亮于两年前曾经表示，房地产利润率将向制造业靠近，今年上市房企的中报显示这一预言正在加速实现。销售与利润的同步下滑，证明楼市转折的结论并非无稽之谈。　　历史的经验则告诉我们，越是市场转折期，对销售旺季的依赖就越深，房地产业如此，其他行业同样如此。　　去年的成功实在过于耀眼，以至于房企今年的销售目标都定在了需要仰望的高地，一些房企增长20%的销售目标都被认为是保守。定下这样的目标，就等于房企自己将自己绑在了火箭之上，点火之后只有勇往直前，朝着完成全年销售任务的终极目标进发。　　问题是，2014年已过去大半，多数房企销售情况极不理想，要想完成今年销售目标，就必须要有一个成色十足的“黄金月”。换句话说，今年“黄金月”依赖症爆发，房企今年的任务就和“黄金月”绑在了一起，“黄金月”好就有可能完成任务，“黄金月”坏则完成任务无望。　　在广州楼市的有限历史里，并非没有过转折期，2008年就是。不过，其时的市场之惨烈远非今年可比，市场对每一个月都有依赖症，这反而在一定程度上削弱了“黄金月”依赖症。因此，在最近十年里，今年对“黄金月”的依赖反而最深。　　正因为对“黄金月”依赖甚深，房企必须毕其功于一役，制造一个成色十足的“黄金月”，制造一个真正的“金九银十”，所以，从9月份开始，我们将会看到推货高潮的到来，并且推货强度会一直延续，直至年底。不仅如此，在噱头式营销之外，我们还会看到更有诚意的营销，给予消费者更多实实在在的优惠。甚至，这个“黄金月”，我们可以看到新一波的降价潮。　　诚如“汝之蜜糖，彼之砒霜”所言，对商家，这是个依赖症甚深的“黄金月”，这是一个不成功便成仁的“黄金月”；对买家，这是一个看到希望的“黄金月”，这是一个或许能找到出手机会的“黄金月”。　　□本刊评论员　　（执笔/张秀钦）

　　发展装配式住宅是上海实施住宅建设行业推进“创新驱动发展、经济转型升级”的重要举措，也是切实转变城市建设模式，建设资源节约型、环境友好型城市的现实需要。市委书记韩正同志指出，发展装配式住宅（建筑）是推进新型建筑工业化的一个重要载体和抓手，是建筑业的工业化革命。　　上海市政府领导高度重视，多次组织调研和部署，正在把装配式住宅发展作为全市生态文明建设的重要组成部分全力推进，力争走在全国前列。　　2011年 2013年，上海相继出台了《关于加快推进上海住宅产业化的若干意见》、《关于上海鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行办法》、《关于上海进一步推进装配式建筑发展的若干意见》（下简称“若干意见”），形成了以土地供应为主要抓手，建立了政府主导与企业主体相结合、面上推开与重点推进相结合、制度规定与措施激励相结合的推进制度。强制方面，以土地供应环节为抓手，要求各区（县）按供地可建住宅面积2013年不低于20%、2014年不低于25%的比例要求落实装配式住宅。激励方面，对于土地出让或划拨文件中没有要求的住宅项目，形成了预制外墙建筑面积豁免政策；同时，还形成了建筑节能专项资金补贴政策。　　2014年6月，上海出台了《上海市绿色建筑发展三年行动计划（2014-2016）》，明确各区县政府在本区域供地面积总量中落实的装配式建筑的建筑面积比例，2015年不少于50%；2016年，外环线以内符合条件的新建民用建筑原则上全部采用装配式建筑，装配式住宅规模将大幅度提高。　　上海专门建立了“上海市新建住宅节能省地和住宅产业化发展联席会议”，由市政府分管领导作为召集人，相关部门作为成员单位，作为全市这项工作推进的统筹协调平台，共同组织制订和协调落实住宅产业化发展规划、计划、政策措施和项目建设。相关区县也积极行动起来，成立区级层面推进这项工作的联席会议或工作小组，形成组织保障。　　2010年，上海出台了《装配整体式混凝土住宅体系设计规程》和《装配整体式住宅混凝土构件制作、施工及质量验收规程》。2013年又出台了《装配整体式混凝土结构施工及质量验收规范》和《装配整体式混凝土住宅构造节点图集》以及装配式建筑补充定额。初步形成了不同住宅体系设计、施工、构件制作、竣工验收等规范。　　目前，上海已经初步搭建了由相关房产企业、设计单位、施工单位、构件生产企业和科研单位组成的装配式住宅上下游产业链企业交流平台，多次召开产业链技术交流会议，相关企业之间已形成了互动交流、合作的良好局面。同时，相关政策对全市装配式住宅的发展起到了很大推动作用，上海装配式住宅已竣工约60万平方米，自2013年8月“若干意见”出台以后，已落实装配式住宅项目约170万平方米，部分已进入施工阶段。　　1999年国务院办公厅出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，十余年来成为全国各地推动住宅产业化工作的纲领性文件。2012年财政部和住房城乡建设部联合发布的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》中也明确了要积极推动住宅产业化。但结合新的形势，围绕装配式住宅的发展，在国家层面亟须出台针对性的纲领性文件加以指引和支撑，在地方层面也需要加强相关政策法规的制订，否则各地方和企业各自为营，散沙式发展，不利于这项工作持续健康开展。　　标准层面，住房和城乡建设部近期发布了行业标准《装配式混凝土结构技术规程》 以下简称“规程” ，今年10月1日实施，为下一阶段全国装配式住宅的实施提供了工程设计和验收的技术支撑。但从标准体系而言，还需不断研究加以完善，特别是要应对传统的监管措施不适应新型生产方式的问题。目前，还没有完善的施工图审查和施工现场安全质量监督的具体监管要求。对于预制构件生产企业的准入门槛也较低，尚不能满足大规模生产需要。对于密封胶、橡胶条、灌浆料等技术要求过于宽泛，需要细化。

　　北京市规划委、住房城乡建设委等部门正加紧研究在商品房中进一步推进住宅产业化的政策。同时，结合京津冀协同发展战略，开展预制构件生产企业规模布局的调研工作，全面梳理京津冀区域的预制构件生产企业现状和规模，支持建设若干家预制构件生产企业，使生产能力适应住宅产业化建设的需要。加强市场培育，积极培育集设计、生产、施工、安装于一体的大型全产业链集团企业或联合体。　　近年来，北京市按照中央关于生态文明建设的总体要求，深入实施人文北京、科技北京、绿色北京战略，着力推动生态城市建设，大力发展绿色建筑和住宅产业化，实现城市建设的可持续发展。2014年5月，住房和城乡建设部将北京市列入“国家住宅产业现代化综合试点城市”，标志着北京市住宅产业化工作进入了新的阶段。2014年8月1日起施行的《北京市民用建筑节能管理办法》创新提出了全面推行绿色建筑和住宅产业化发展的要求。　　未来，北京市将通过实施产业化建设，推动和促进全市住宅产业的转型与升级，推动全市住宅建设与管理方式的改革与创新，提高住宅建设的水平与质量，努力创建“国家住宅产业现代化示范城市”。　　北京市将推进住宅产业化作为建筑业产业结构调整、实现节能减排、推进绿色施工和提升住宅品质的一项重要工作，按照政府引导、市场主导的工作思路，采取奖励措施，政策积极引导，营造良好的发展环境。2010年发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》，全面启动住宅产业化工作。2011年发布了《北京市“十二五”时期民用建筑节能规划》，将住宅产业化目标任务提升为建筑节能工作的一项约束性指标。2013年发布了《北京市发展绿色建筑推动生态城市建设实施方案》、《北京市绿色建筑行动实施方案》，将推动住宅产业化的相关工作列为实施绿色建筑的重要任务。北京市建立了住宅产业化工作联席会议制度，成立保障性住房实施产业化领导小组，负责在保障性住房建设中推进产业化的领导、组织与协调工作。　　自2008年开始，北京市启动住宅产业化试点示范工作，开展了装配整体式剪力墙结构体系的试点示范。通过试点工程实践和总结，逐步形成了以装配整体式剪力墙结构体系为主、其它体系为辅的住宅产业化发展技术路径，为全面推进住宅产业化提供了管理经验和技术支撑。　　北京市以保障性住房为重点，全面推进住宅产业化的实施落实，纳入实施产业化计划的项目已累计超过600万平方米，实现了保障性住房小区的整体推进。　　通州马驹桥公租房项目，实施产业化面积16.18万平方米，共计3004套的公租房，综合应用了预制装修 保温 承重一体化外墙板、叠合楼板、楼梯板、阳台板、空调板等，是目前在建最大装配整体式剪力墙结构的保障性住房产业化项目。昌平区回龙观住总万科金域华府项目，实施产业化面积16.16万平方米，获得奖励面积3314平方米，是目前在建最大规模的普通商品住宅产业化项目。　　在坚持技术创新方面，自2008年起，北京市持续开展了“住宅建设工业化关键技术及相关技术研究与示范”、“公租房户型设计标准化、室内装修产业化和结构装配化”等20余项住宅产业化关键技术和成套技术的研发工作。加快健全和完善产业化技术标准体系，目前已发布实施《装配式剪力墙住宅建筑设计规程》、《装配式混凝土结构工程施工与质量验收规程》等四个北京市地方标准。发布实施了《北京市混凝土结构产业化住宅项目技术管理要点》等一批技术管理要求和导则，为住宅产业化的设计、施工和建设管理提供了有效的技术保障。　　北京市坚持科学规划，在北京市东、南、西、北四个方向分别投资建设了产业化构件生产企业。加快产业纵向合作，形成产业链条，已初步形成了北京市保障性住房建设投资中心、北京住总、北京建筑设计院等集建设开发、科技研发、设计、生产、施工和运营管理为一体的住宅产业化集团。同时加大国家住宅产业化基地建设。　　通过各种媒体途径设置专栏或专题，广泛传播住宅产业化的科学知识，提高住宅产业化社会认知程度；连续多年参展中国国际住宅产业博览会；加强国内外技术交流，组织住宅产业化国际高峰论坛等会议。依托试点工程，通过公益讲座、现场观摩会、技术培训等多种形式，对政府管理部门、开发企业、设计单位、施工企业、监理企业、构件生产企业管理者和技术骨干开展培训及宣传教育。定期组织公益讲座和技术培训，提升产业化工人专业能力和水平。　　近日，北京市出台《关于在本市保障性住房中实施绿色建筑行动的若干指导意见》（以下简称《指导意见》），并将于10月1日起正式实施。《指导意见》提出，2014年起，凡纳入本市发展规划和年度保障性住房建设计划的公租房、棚户区改造项目应率先实施绿色建筑行动，至少达到绿色建筑一星级标准。经济适用房、限价商品房通过分类实施产业化方式循序推进实施绿色建筑行动。这意味着北京市新建保障性住房将实现“实施绿色建筑行动和产业化建设”100%全覆盖。　　《指导意见》提出“保障性住房实施产业化是绿色建筑行动的重要组成部分，相关工作纳入绿色建筑行动统一管理”，将绿建和产业化相关要求明确写入规划条件，并在供地环节中严格把关执行，使保障性住房实施绿色建筑行动和产业化的要求在基本建设程序中的关键环节得以保证，从制度上确保实施。因地制宜，率先提出分类指导的实施原则。针对公租房、棚户区改造安置房、经济适用房、限价商品房的不同建设管理特点量身定做，分类指导，重在落地，并遵循经济、适用、环保、安全、节约资源、可持续发展的原则。　　《指导意见》首次提出将积极扶持和培育若干家集设计研发、施工安装、生产制造于一体的全产业链集团企业或联合体，以对北京市实施绿色建筑行动和产业化形成有力支撑。创新设计、施工、采购一体化（EPC）总承包模式等一体化招标模式，以适应全产业链建设模式，降低采购成本，为企业减负。　　《指导意见》在全国首次提出“装配式装修”的内装工业化要求。干法施工、工厂化制造、现场装配，将大大减少施工现场的垃圾、噪音，降低污染，提升装修质量，便于后期维护管理。在保障性住房建设中，结合实际，应用适合的工业化结构体系，确保工程质量。大力推广绿色节能环保技术。推广应用工业化部品部件。　　（作者单位系北京市住房和城乡建设科技促进中心）　　■赵丰东 郭宁/文