8月19日，济南市城乡建设委公布2014年8月份全市新建商品房市场数据，8月份济南市共网签成交新建商品住宅6236套，比2014年7月份减少2555套。住宅成交面积同比上涨8.83%，环比下降32.66%，本月楼市成交与上月相比降温不少。　　　　官方数据显示，8月济南市新建商品住宅网签6236套，总面积699295.12平方米，办公写字楼网签179套，面积25564.77平方米，商业用房网签251套，面积21353.45平方米。新建商品住宅成交面积同比上涨8.83%，办公写字楼同比上涨32.26%，商业用房同比上涨1.61%。　　　　从各城区商品房网签数据来看，8月槐荫区成交继续领先，为1315套，历城区紧随其后，成交1241套，天桥区成交1091套，历下区成交983套，市中区693套、高新区604套、长清区成交309套。　　从8月济南商品房批准预售数字来看，8月共批准预售商品房13684套。其中住宅批准预售7305套，比7月份增加3738套，入市房源增加不少。　　　　根据国家统计局9月18日发布的数据，8月份济南新建商品住宅价格环比下跌1.3%，创2011年来济南房价单月最大降幅，也是今年以来第四个月环比下降。二手房价格出现了环比0.6%的下跌，已连续五个月环比下跌。　　对于济南楼市未来走向，业内普遍认为短期内房价不会上涨，低价走量是开发商的唯一选择。未来几个月，开发商为拼销售业绩必然会降价走量，济南楼市或出现二次筑底。　　

　　房地产市场调整的步伐仍在继续。国家统计局18日数据显示，8月份70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市均仅剩厦门1个，绝大部分城市房价环比下降，其中部分城市降幅较此前有所收窄。值得关注的是，北上广深8月房价同比涨幅全线收窄，环比跌幅均超过1%，目前北上广深四个一线城市仍然坚守限购。　　具体到山东，列入到统计数据的4个城市8月份新房、二手房价格均出现下跌。济南新建商品住房价格环比下降1.3%;烟台新房价格环比下跌了1.6%，同比上涨了1.2%;　青岛新房价格环比下跌了1.1%，同比上涨了0.3%;济宁新房价格环比下跌了0.9%，同比上涨了1%。二手住宅价格方面，烟台环比下跌了1.2%，同比下跌了0.1%;青岛环比下跌了0.8%，同比下跌1.4%;济宁环比下跌了1%，同比下跌了1.4%.。　　分析人士认为，短期内大范围房价下跌的情况还将有所持续，尤其房地产市场传统旺季“金九银十”即将到来，业绩压顶的开发商将加大促销优惠力度，因此新房市场还会顺势调整。　　至8月31日，取消限购近两个月的济南楼市并未迎来真正意义上的拐点。8月，济南新建商品住房价格环比下降1.3%，环比跌幅较7月扩大0.1个百分点。与此同时，济南新房价格出现滞涨，同比指数与去年持平，且从定基指数(2010年全年平均价格，固定不变)来看，2013年8月，济南新房价格的定基指数为10.5%，今年8月，济南新房价格的定基指数为10.6% ，两项指标综合表明，济南新房价格已经基本回落至一年前的水平。　　自7月10日起，济南已经实施三年的新房与二手房限购政策全面放开。然而，7月、8月新房价格连续两月下跌的统计数字表明，取消限购并未形成新一轮的房价反弹，济南楼市短期内复苏的希望彻底落空。　　记者调查发现，迫于销售压力，各楼盘纷纷推出优惠措施，其中不乏高档楼盘。省城二环南路一处楼盘，开盘时售价高达9000元每平米，从5月份开始，高档楼盘就不断大幅度降价促销，甚至推出了7200元每平米的一口价房源。销售人员坦承此举就是为了尽快走量，完成销售任务。　　和上述楼盘相比，东部和西客站部分楼盘降价幅度更大，打折、降首付、限时特价房、一口价房源、送物业费、送面积等促销手段也轮番上阵。　　谈起未来济南房地产市场走向，山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，目前数据表明，全国所有大中城市，房地产市场都是“供大于求”，济南也不例外。目前济南市商品房存量仍然巨大，低价走量仍然是开发商的首选，促销仍是大趋势。　　市场和业内人士也都认为，目前房地产市场低迷，库存数量不断增加，降价是开发商对此作出的应对措施。　　在纳入统计的山东四个城市中，无论是新建商品房还是二手住宅，烟台的环比降幅均十分醒目，8月份新房价格环比下降1.6% ，二手房价格环比下跌1.2%，新房、二手房价格环比降幅居山东四城之首。　　记者梳理发现，烟台新建商品住宅价格继5月份结束环比连涨局面后，已经连续3个月出现环比下跌，且三个月来环比跌幅以0.4%、0.8%和1.6%的速度呈逐步扩大之势。　　此外，从青岛8月份的房价数据来看，青岛自8月1日零时起对黄岛区、城阳区(含高新区)住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放开限购，对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上(含144平方米)的住房放开限购的政策也并未给当地楼市带来转机。数据显示，8月份，青岛新建商品房价格环比下跌1.1%，下跌速度较前一月份减慢，同比虽有0.3%的微弱涨幅，但与前一月份相比，涨幅仍出现了2.3%的回落。　　“同比持平，实际上就是房价下降了，因为原材料价格和国民经济都在上涨。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，根据目前销售情况看，实际反弹时间可能会延后，“明年2月份反弹，是按照目前销量速度情况下做出的，实际上随着房地产市场的低迷，持观望态度的购房者数量增加，存量楼房销售速度变缓，存量未明显减少情况下，开发商不会大规模涨价。　　记者还了解到，目前已批未建项目众多，土地出让也未间断，也会导致房屋存量不断上涨，“拖住”房价上涨脚步。　　一位不愿意透露姓名的业内人士表示，从目前情况看，如果国家政策没有大变化，年底前，开发商为了销售业绩继续促销，房价可能会进一步“筑底”。但与此同时，济南部分银行已经开始细微调整房贷政策，这表明房价不太可能“掉到2004年”，地方政府也不会允许。目前市场存量大、新增供应多，开发商又有以价换量的迫切需要，购房者在与开发商的博弈中可以占据有利地位，购房良机或将到来。　记者陈晶张玉

　　“金九”上半场成色较淡，部分地区启动第二轮救市方案。对此，业内人士表示，第二轮救市对楼市的刺激有限，“金九”下半场，房企或将加大“以价换量”的营销力度。　　本周三，上海易居房地产研究院发布了《9月份前15日典型城市新建商品住宅成交报告》，该报告统计的全国20个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、南京、杭州、合肥、长沙、南宁、贵阳、淮安、扬州、九江、襄阳、莆田、东莞和惠州。其中，一线城市4个、二线城市9个、三线城市7个。　　9月1日-15日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约431万平方米，环比下跌约6%。9月份上半场“金九”成色较淡，或拖累9月整个行情。　　20个城市中，有11个即6成城市出现了成交环比下跌。具体城市看，东莞成交量的环比增幅最大，约59%。而包括襄阳、南京和北京的环比跌幅较大。此类城市8月同期行情较好，但9月份成交上升缺乏动力。　　9月1日-15日，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅约-18%、-6%和18%。一线城市8月份市场成交相对较好，但9月份市场动力不足，在一线城市楼市政策没有松绑的情况下，其降价促销力度会加大。二线城市的行情和一线城市类似，虽然救市力度加大，但成交量反弹面临阻力，9月上半场行情显得悲观。相比来说，三线城市在8月份同期行情并不好，9月上半场出现了较明显的反弹。　　近日，湖北、四川、福建等省通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市，启动第二轮救市的新举措。对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，湖北省之所以谋求信贷支持手段主要在于限购松绑效果相当微弱。楼市交易不畅，信贷收紧是原因之一。因此，地方政府要求银行给予利率7折优惠，并要求一个月内放款，支持力度非常大。但是，是否能获得银行支持有很大不确定性。首先，银行听命于央行或银监会，地方政府影响力有限。其次，随着楼市持续低迷，各地弃房断供现象有所抬头，为防范风险银行也会采取相应措施，比如提高审核标准，在房价连续下降的情况下甚至不排除提高首付比例的可能。最后，银行也是盈利机构，而当下一些互联网金融产品回报率在4.17%左右，5年期以上房贷利率打7折后才4.58%，几乎没什么利润。所以即便是地方政府要求，也会根据自身情况酌情配合。　　虽然还有对购买唯一普通住房契税减半等措施，但总体而言力度都偏弱。相反，对交易影响力最大的信贷支持很有可能是镜中花水中月，可以预见，短期受消息出台的心理波动影响，交易略有增加，但之后会再度滑落至当前交易量。　　“如果说第一轮救市的特征是松绑，那么第二轮救市的特征是刺激，尺度也越来越大，市场已经从需要限购的供不应求反转到供过于求的去库存的阶段。”易居房地产研究院研究员严跃进表示，然而，9月上半场行情出乎此前乐观的预计，并没有明显的上升。说明即使在目前的救市环境下，成交量的恢复依然是磕磕碰碰的。　　对于房企来说，依然希望在9月能积极去库存。严跃进预测道，因此，9月上半场的行情将使得房企进一步反思，下半场，部分房企或将强化“以价换量”的营销策略。

　　程小姐从事活动策划工作，经常奔走于大型楼盘、商场和旅游景点之间，番禺去得多了，以往对番禺的陌生感逐渐消失。为了给自己改善居住环境，今年上半年，程小姐下定决心在番禺华南板块买了一套92平方米的小三房，总价不到145万元。生性豪爽的程小姐说，与其以后换房，倒不如一步到位“搞定”。　　选择在番禺置业，程小姐说最主要的原因是价格合适。今年上半年，番禺多个楼盘促销，“去年、前年我一直都在看房，都觉得贵，自己供楼压力有点大，没想到今年真的遇上这样的机会。”程小姐说，自己是一个遇见机会便能把握的人，不去想以后还会不会继续降价，“当时听见销售人员说1.5万元/平方米的售价，心里感觉暗爽，就在我的预算范围内，于是赶紧去选房，直接选了一套小三房，当天就买了”。在程小姐看来，1.5万元/平方米是“很抵”的价格，假如以后转售出去，小三房的价值一定会比两房单位高，赚的空间也会更大。　　程小姐做决定的速度很快，她说“考虑太多往往会失去一些机会”。“自己的公司在天河区，买房子时主要考虑房子的总价和交通，其他学校、购物等我都没多想，这些配套相信以后会完善起来的，不用太担心。”如今，程小姐入市的楼盘售价已经有所上调，“现在价钱涨不涨关系不大，楼盘旁边规划有地铁站，以后地铁开通了会更好”。 （陈玉霞）