记者 陈勇　　在今年前7月的房地产市场，90平方米以下住宅销售占比缩水已是事实。湖南省统计局发布的信息显示，1-7月，全省新建住宅销售面积2196.57万平方米，同比下降10.5%，其中90平方米以下住房销售面积287.97万平方米，下降21.6%。　　与此同时，前7个月小户型住宅投资同比下降，中等户型住宅投资占比提高。1-7月，90平方米以下住宅完成投资193.92亿元，同比下降2.8%；90-144平方米中等户型住宅完成投资650.6亿元，增长18.4%。　　业内人士分析，今年以来，受全国房地产低迷的大环境影响，购房者持币观望情绪较浓，全省商品房销售已经连续五个月负增长，降幅不断加深。伴随而行的是，投资型客户逐渐被挤出市场，小户型客群减少。另一方面，刚需购房者更倾向于一步到位，选择90平方米到120平方米的房子。也有市场人士指出，长沙已经进入从刚需置业向改善型置业的转型期，中大户型卖得更好是必然趋势。

        　　截至8月中旬，长沙已有超过15个楼盘重启预约或加推开盘活动，楼市的“金九银十”即将到来。资料图片　　记者 陈勇　　每年的8月几乎都是楼市淡季，但今年却有点特别。当下长沙楼市，鑫远、万科等品牌房企频频发力造势，或预约，或推新，或开盘……在这些全国龙头房企与本土大鳄的带动下，成批的楼盘有意无意间集结上市，期待能分享到“金九银十”盛宴之前的一杯羹。　　楼盘预热抢跑意图明显　　自7月长沙全面取消限购以来，长沙的许多开发商都感受到了楼市的温度变化，由此也引发了近期楼市里的一系列躁动。　　当全城购房者聚焦“限购松绑”，南城却惊现“限购令”，一时间，“长沙不限购，鑫远限购”的消息不胫而走。自8月12日鑫远正式发布消息以来，100套限量房源再度成为置业者眼中的“香饽饽”， 参与此次活动的鑫远和城、鑫远御文台优惠高达20万元一套。　　记者致电项目营销经理获悉，地铁口鑫远和城的价格为5050元/平方米起，挑战南城房价的最低限；鑫远御文台的价格为5288元/平方米起，让人产生房价瞬时回到五年前的错觉。　　与此同时，诸多大盘也在跃跃欲试。像万科多盘齐发，再次启动让利风潮；长城投资、和泓地产、金科等房企新品即将上市……　　9月成交量或有小幅回升　　楼市的“金九银十”即将到来，而当前接二连三的推盘潮，已在很大程度上预示着“金九”的提前来临。　　据不完全统计，截至8月中旬，长沙已有超过15个楼盘重启预约或加推开盘活动。近一周来，楼市成交量也在小幅波动，单日成交量最高已接近230套。　　不过，令人欣慰的是，越来越多的开发商已经感受到楼市的真实现状，于是在推盘预约的过程中，逐渐弱化价格因素，将比拼楼盘品质列为揽客的重中之重。其中，鑫远和城凭着项目出色的品质、三铁交会、200万平方米大体量等明显优势备受看房者的关注。　　业内人士分析认为，单从市场层面观察，如果不出意外，长沙楼市的八九月有一波房源集中上市，加之诸多楼盘准现房的自然销售，以及刚需的伺机释放，9月楼市成交量或有小幅回升。“大幅回升的可能性不大。”一位业内人士说，房地产市场的预期已经有所变化，而且银行的信贷一直偏紧。

　　记者 陈勇　　听起来的确很美：买房人只要付了首付，就有开发商帮着出租，前3年返租21%，一次性抵总价……这对购房者来说，似乎是天下掉馅饼的美事。近日，有市民向本报热线96333反映，位于湖南涉外经济学院附近的天元七彩MALL，打着“返租”的宣传卖商铺。对此，记者展开了调查。　　　据市民李先生反映，上个周末，他去天元七彩MALL看铺，售楼员告诉他：“前3年返租21%， 一次性抵总价。”在营销中心现场，该商铺以“售后返租”的形式一下子吸引了众多购房者。　　8月20日，记者以购房者的身份来到天元七彩MALL，一名女性售楼员告诉记者，项目商铺投资前景很好，开发商前3年返租21%。她给记者算了一笔账：一套40.86平方米的内街商铺，原来单价35145元/平方米，返租后单价26653元/平方米，三年返289502元，每年租金约96000元。　　为什么要返租呢？“让买铺的人对这里有信心，我们老板也自持了一部分。”售楼员说，项目所有的铺面前三年都要返租经营，三年以后再由业主与租户根据市场行情签合同。　　　　对此，李先生深表忧虑，因为“售后返租”这样的销售方式因涉嫌违规，从2001年开始就一直被有关部门叫停。　　“前段时间，我们就处理过一个类似的纠纷。”长沙市工商行政管理局岳麓分局商标广告科工作人员告诉记者，售后返租容易出现承诺回报无法兑现的问题，消费者需要仔细研究签订的合同条款，并保留相应的宣传资料，一旦出现问题，可以留作证据，工商部门可以凭证据对涉嫌广告欺诈的开发商进行依法查处。长沙司法局相关人员在接受记者采访时说：“对类似这样的宣传，购房者要提高警惕，不要轻信投资回报高的承诺。”　　湖南一星律师事务所的叶翔锋律师说，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。很明显，天元七彩MALL的这种宣传方式涉嫌违规。开发企业的返租，很容易给投资者造成高回报的假象，具有很强的欺骗性。　　　　“返租的租金水平明显高出市场水平，开发商会做这样的亏本买卖吗？”一位不愿具名的地产人士说，“售后返租”承诺的高额租金回报，要么早就将起始房价推高；要么就是另有打算，最终难以兑现。　　上述业内人士提醒，投资者买商铺尽可能选择市中心、位置好的集中商业进行投资，毕竟市中心商业价值有目共睹。而近年来陆续出现的郊区商业中心、专业市场已经存在潜在风险，如果经营不善，商铺的价值就为零。另外，投资者要尽可能选择大品牌、大商家入驻的商业，毕竟大品牌商家撤场走人的可能性较小。

        　　北京8月19日电 (记者 庞无忌)受到国内地价飙升、限贷等楼市调控政策以及房地产市场降温等因素的影响，越来越多的中国房企将目光投向海外，形成一股集体出海投资的风潮。　　据中国商务部发布的数据，今年上半年中国房地产业对外投资增长53.3%。其中临近的东盟地区更是成为中国企业海外房地产投资的热门目的地。　　绿地、碧桂园、富力、万科等一批内地知名房企近年来纷纷斥巨资在马来西亚、泰国、新加坡等东盟国家或购地开发或与当地企业进行并购。　　这些投资一方面是中国企业自身的国家化发展选择，另一方面也对当地的房地产市场带来极大的影响。　　广东房企碧桂园将马来西亚作为其海外进军的第一站。2013年，单凭金海湾(囊括高层洋房和高端公寓等)一个项目，碧桂园就成为马来西亚最大房地产开发商之一。该项目也成为当年马来西亚全国房地产项目的销售冠军。　　碧桂园对于马来西亚的钟情，可以从其在当地不断增加的项目数量看出端倪。目前该公司在马来西亚有三个项目，包括已开盘的碧桂园金海湾、碧桂园钻石城，以及未开盘的位于雪州万挠项目。　　碧桂园相关人士对记者表示，其看好马来西亚的原因在于，该国目前正朝高收入国迈进，近年维持每年平均5%的经济增长。同时，当局积极推出经济转型政策，并逐步推动各大发展计划，包括依斯干达特区、大吉隆坡计划、隆新高铁(HSR)等。而稳固的经济基础，井然有序的社会发展，都是房产市场的最佳催化剂。　　这些原因也大致同样被首次海外置地就选择马来西亚的富力、雅居乐和新华联等中国企业所认同。　　值得注意的是，多数中国房企的海外房地产开发项目，特别是在起步阶段，都以华人作为主要的销售对象。　　广西大学东盟研究院博士谷名飞指出，马来西亚、新加坡、泰国等东盟国家一方面华人分布广泛，目标客群较大。同时，购房的价格相比欧美等发达国家更为低廉，也能吸引更多的移民和中国投资者。　　另一方面，东盟许多国家对外国购房者的投资置业推出一系列优惠政策。例如马来西亚“第二家园计划”提出包括购房、购车等在内的一系列优惠措施，吸引海外投资；新加坡为了鼓励外国人购房，提供了很多贷款方面的便利；印尼2年前出台新政，允许外国人在印尼部分城市购买公寓房，使用期限60年，并且还能再延长60年，同时还规定其可以进入当地房产交易市场。　　中国知名的千亿房企绿地集团就有中国移民去到哪，海外投资就跟到哪的策略。不过，该公司相关负责人告诉记者，尽管在国际化初期，国内客群确实是绿地海外项目的主要目标，但随着海外拓展的不断深入、企业对本土市场掌控力的提升，绿地海外目标客群已从初期聚焦国内客群，向面向本地客群及全球客群转变。　　今年6月底，绿地集团在马来西亚新山市投资开发的绿地翡翠湾高端公寓项目首期开盘共计认筹140余套，签约面积近万平方米，预售金额超过1.6亿元人民币，再次刷新马来西亚房地产市场成交记录。据了解，在本次预售客户群中，有75%来自马来西亚及新加坡当地，15%来自中国境内，10%来自日本、印尼等其他海外国家。客户分布逐渐呈现出的本土化、多样化特点。　　针对未来的投资计划，绿地称，目前该公司在马来西亚、泰国的投资项目都具有相当规模体量，公司将在确保现有项目顺利推进、成功盈利的基础上，视当地市场需求、市场趋势积极稳健扩大投资。　　过去，中国和东盟合作度过“黄金十年”，如今又在双方高层的推动下，开启质量提升的“钻石十年”新局。更为密切的相互投资，尤其是房地产领域的投资被视为是钻石十年的新亮点。(完)