观点:房地产业本
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  2014年12月27日,在中大MBA校友举办的微圈中大――泛地产俱乐部成立仪式暨地产行业与人才发展趋势论坛上,广东省房地产行业协会会长蔡穗声强调,房地产业本质上是第三产业。  “以往房地产业和建筑业两个行业混在一起,房地产业成为类制造业,像制造业一样生产、制造住宅,然后再生产、制造,但下一阶段,房地产业更偏向于服务业,房地产服务业这是房地产以后收入结构中一个大调整。”蔡穗声将中美房地产开发形态进行了比较,相比美国房地产开发的服务性质比重占60%,中国的房地产开发仍然主要停留在最基本的开发层面上。“房地产是金融的一种形态。房地产发展有三个不同阶段,中国处于初级阶段,日本处于中级阶段,美国处于成熟阶段,房地产业跟金融的关系可以衡量出这个产业属于什么形态,属于什么阶段,是初级还是高级是成熟还是非成熟。”  蔡穗声说,用新常态的思维来看,房地产野蛮生长的青春期正在过去。纵观世界经济史,房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业,只要更换思维方式,中国房地产业一定会迎来更加辉煌的发展前景。  此次论坛分为两个部分,第一部分是邀请到广东省房地产行业协会会长蔡穗声,寒桐投资顾问公司总经理韩世同,广州方纬精装股份有限公司与九筑国际(NBD)设计集团有限公司创始人邹志雄为大家做了专题分享;第二部分则是邀请到了中海地产、时代地产和新天地产的HR,一起探讨地产行业的人才需求。  泛地产俱乐部是MBA微圈继成立IT、创投、金融俱乐部之后,成立的第四个校友俱乐部,旨在打造资源银行概念,将MBA的校友中从事泛地产工作的人聚集起来,在同行业里面互助互信,一起创造价值。这次活动邀请到了近三十位房地产行业的高层领导,成为泛地产俱乐部强大的智囊团,为日后更多的项目落地提供有力的保证。
十大城市土地出让金下降
  日前,易居房地产研究院发布了《2014年典型城市土地成交报告年终版》。据悉,2014年在市场下行的影响下,10个典型城市土地出让金收入为8841亿元,与2013年相比下降15.4%;2014年,土地成交均价3493元/平方米,与2013年相比上升13.2%,虽然土地市场降温,但土地成交均价依然居高不下。    2014年10个典型城市土地出让金收入为8841亿元,与2013年相比下降15.4%。与近五年来其他年份相比均为上升。2013年土地出让金基数较高,在2014年市场降温的情况下,土地出让金出现下降。  从近五年10个典型城市土地成交均价走势看,2011、2012年由于土地市场整体冷清,土地价格基本处于五年来的低点。2013年随着土地市场的持续活跃,企业拿地现象集中,各地一些优质地块的推出不断加剧市场竞争,促使土地价格进一步上升,价格同比增幅大幅提升。2014年,土地成交均价3493元/平方米,与2013年相比上升13.2%,虽然土地市场降温,但土地成交均价依然居高不下。    从2014年十大典型城市土地成交增幅排名来看,2014年,十大典型城市土地成交建筑面积与2013年相比无一例外均为下跌,一线城市中,广州跌幅最大为-39.7%,上海跌幅最小为-28.6%;二线城市中,重庆跌幅最大为-36.8%,西安跌幅最小为-5.5%。  2014年,十大典型城市土地成交均价与2013年相比以上升为主。一线城市均价均为上升,且增幅较大,上海、深圳、北京、广州增幅分别为9.7%、25.6%、50.7%、100.2%;二线城市除天津上升12.5%、西安上升22%之外,其余城市均价都出现了一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,今年房价跌幅最大,房企不敢继续拿地,地价跌幅最为显著。  上海易居房地产研究院研究院亢亚娟指出,2014年,房市降温,导致地市也降温。从成交量来看,一方面房企购地热情比2013年降温,另一方面地方政府供应积极性也有所降低,导致成交量低迷。从成交价格来看,土地价格以上升为主,主要是由一线城市带动,一线城市土地资源稀缺,且房价坚挺,对企业具有很强的吸引力,激烈的竞争下必然导致高价地的出现。  58同城负责人也认为,2014年整体情况与近五年相比,成交量创五年新低,而成交均价则是五年新高,一线城市成交均价上升幅度尤高,二线城市略有下降。说明一线城市土地价值仍然深得各方认可,吸引各大企业争相布局。预计2015年土地市场将在2014年基础上有所复苏,但不同区域分化将更加明显。(记者 罗莎琳)

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2015年楼市涨幅有限 广州南沙被看好
  1月6日,戴德梁行在广州召开新闻发布会,对广州2014年的房地产市场做出了总结,也对2015年的广州市场给出了预判。  在发布会上,戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂表示,2014年广州楼市有三个“意外”值得一提:一是土地收入居然超额完成;二是低潮中“地王”、“巨无霸”仍涌现;三是“降息”迟到与“限购放松”落空。  据统计,2014年广州土地市场全年有14宗流拍,16宗中止出让,土地溢价率也大不如2013年,直到去年9月,广州土地招拍挂收入也只达到了年度目标的55%,正当市场推测完成全年800亿任务恐怕有难度的时候,仅凭最后3个月,广州土地收入却迅速完成,并且超额。  戴德梁行表示,广州土地成交金额的波峰出现全部得益于主城区大型“旧改”项目,比如广钢新城、天河油制气厂、天河牛奶厂、红云化工厂等等。  另一个特点是,对比2013年,广州住宅用地成交面积占比大幅上升30%。2014年广州十区土地成交中,住宅用地占比为84%,商业、商务用地只占到14%。此外,去年首次在广州拿地的外地企业有9家,包括金地、深振业、龙湖、北大资源、金融街、华发、华润、平安等,共涉及14宗土地。  总体来看,虽2014年新建商品住宅价格同比有所增长,但逐月来看,价格总体仍呈现下行趋势,而四季度成交量虽有大幅回暖,但也并未出现价格方面的明显反弹。对于2015年的广州楼市,戴德梁行表示应持“谨慎乐观”的态度,并预期总体交投畅旺,价格存在上涨动力,但涨幅有限。  另外,戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰特别指出,未来广州最值得投资的区域应该是南沙片区,主要原因当然是受益于自贸区概念。南沙对港澳合作在区委和商务环境上虽然不及横琴、前海,但可依托制造、航运和商贸,吸引生产性服务和商贸服务类企业。只要给南沙一些时间,不要太心急,未来该区域的发展一定会非常好。其指出,目前在南沙区域,公寓产品受到大量投资客的追捧。

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地产大佬看涨今年一线城市楼市
  2014年房地产市场进入调整期,就连有“楼市避风港”之称的一线城市也没能幸免。然而,最近不少房企大佬、专家学者对2015年房价作出预测时都表示,一线城市房价必涨。而广州今年楼市供应环比减少一成,业内人士认为广州楼市今年走向取决于“穗六条”是否放松。    有预测帝之称的广东保利董事长余英日前表示,2015年,全国房价总的趋势看涨,一线城市和少部分二线城市楼市整体好于2014年,其它三、四线城市形势严峻。  原华远集团董事长任志强认为,去库存是2015年首要任务。“现阶段预售面积已接近6亿平方米最高峰,库存压力短时间难以消除。”2015年将是房地产的生产小年,随着房企稳定去库存,房地产市场或将在四季度回暖。  此外,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示,房地产业高速增长时代已经过去,进入了基数大、增速低时期。中国社会科学院最近发布的中国住房发展报告(2014-2015)显示,2015年,全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长。但另一方面,由于境外置业成本的不断下降,发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求,商品房价格软着陆。  去年底召开的中央经济工作会议对房地产只字未提,对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,在房地产市场下滑的背景下,2015年各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。    58同城资料显示,2015年广州(十区)楼市可售货量约12万套,虽然比2014年减少10%以上,但仍高于前几年的平均水平,货量充足。  对于今年广州楼市的走势,满堂红市场研究部高级经理周峰认为“要分两种情况去看”,如果今年全年"穗六条"都不会放松,现在10区两市的库存量大概是7.6万套,比去年第四季度减少了一些,但客户也被消耗了一批,后续补充的客户数量远不及住宅新增可售的增长速度,故库存量有可能在第一季度之后便重新增加,那一手楼价便没有全面上涨的可能。发展商只能是按去年第四季度的水平去卖楼,旨在加快销售速度。  第二种,如果“穗六条”在今年内放松,则放松前还是会按上面第一种的情况去演变,放松后则随着客户入市的快速增加,一手库存量得到有效减少,在库存量低于5万套之后,发展商会立即提高售价。记者 罗莎琳

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近九成城市房价跌回一年前
  日前,中国指数研究院公布了2014年12月的“百城价格指数”。数据显示,2014年12月百城均价降至10542元/平方米,自5月以来连续8个月环比下跌,同比下降2.69%,接近九成的城市房价跌回了一年前。其中,十大城市住宅均价下降至18878元/平方米,同比下降0.61%,跌幅显著低于百城整体水平。    数据显示,2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米,环比、同比继续下跌。其中环比下跌0.44%,连续8个月下跌,且跌幅扩大了0.06个百分点。  2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾,房地产市场也在持续的下行调整中进入新的一年。从涨跌城市个数看,70个城市环比下跌,30个城市环比上涨。看同比的话,下跌的城市有85个,比上个月增加了3个。同比下跌幅度也有所扩大,达到了2.69%,接近九成的城市房价跌回了一年前。  不过,十大城市住宅均价下降至18878元/平方米,同比下降0.61%,跌幅显著低于百城整体水平。  此外,十大城市中5个城市环比上涨,较上月增加1个,依次为杭州、深圳、广州、武汉、成都。其中,杭州楼市止跌回暖,住宅均价环比上涨0.73%,且取代上个月的上海,成为十大城市中涨幅最高的城市。其余5个城市环比下跌,但跌幅均在1%以内,重庆(主城区)环比跌幅最大,下跌0.94%。另外,同比方面,10个城市在连续上涨25个月后首次出现下跌,跌幅为0.61%。其中杭州仍为同比跌幅最大,为10.63%。    易居房地产研究院研究员严跃进认为,房价指数连续下跌,说明市场正在继续调整。尤其对于目前整个市场动态来看,临近年末房企为了追赶年度销售业绩,依然会采取以价换量的策略。这使得此类房价指数衡量的市场态势在继续降温。但是,目前这样一个价格下调的数据,并不能对房价未来止跌反弹起到太大的遏制作用。尤其从政策放松的层面看,购房者入市情绪正趋于高昂,会带来入市规模增加和房企去库存速度的加快。  展望2015年,58同城负责人张先生表示,全国市场仍面临高库存压力,消化库存仍是市场主基调,房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异,未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感,潜在需求旺盛,房价仍面临一定的上涨压力;多数二线城市将相对平稳;大多数三、四线城市需求透支,库存压力大,未来房价将继续下行。

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2015年广州房价将上升10%到15%?
      2014年2月12日,广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。  国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区,设立新的广州市黄埔区,以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域;撤销县级从化市,设立广州市从化区;撤销县级增城市,设立广州市增城区。  此次调整后,广州市行政区划从原来的“十区二县级市”变为“十一个城区”的格局,新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里,市辖总面积超过上海。在国务院的批复下达之后的一个月内,“新三区”楼市新盘新货扎堆,增城、从化、新黄埔楼市成交量分别有不同程度的涨幅,增城涨幅更是高达98%。  而“撤市并区”之后,增城、从化会否限购,户籍制度是否有变化等等,也成了业界以及广大的购房者关注的焦点问题。增城、从化两地中,增城刚需楼盘比例高达九成,是吸纳刚需群体的主要市场,,在增城置业的广州集体户口人群或已近万,不容忽视。    风传一年多,南沙终于在2014年12月12日,等到了广东自贸区获批的消息。而南沙金融创新15条的出台则被认为是广东自贸区在南沙率先迈出实质化的第一步,曾一度低迷的南沙房地产市场又开始蠢蠢欲动,多个楼盘火线推货的同时,投资客也在短期呈现蜂拥之势。  广州市国土房管局的楼市数据显示,2013年至2014年期间,南沙一手住宅网签均价只在2014年1月和3月突破了12000元/平方米,其余月份大部分维持在10000~12000元/平方米范围内,楼价整体趋势平稳。  而自贸区的落地,利好逐渐在网签上体现出来,今年1月以来南沙楼市量价齐涨,1月4日和5日,南沙区一手住宅网签共88套,成交量同比增长35.4%。1月6日,南沙区为全市一手住宅网签冠军,以45套排名第一。而在刚刚过去的元旦期间,南沙成为外围区域中上涨幅度最大的区域,同比涨69%至93套。  记者通过实地走访发现,目前,该区域吸引了众多开发商提前布局,版图上除了拥有最多土地储备的霍英东集团之外,更有万科、保利、越秀、万达、碧桂园、奥园、时代等众多广州一线开发商进驻。根据广东省房协的统计,至今已经有超过60家房企扎堆其中。而最早介入南沙开发的霍英东集团已经占领先机,拥有10多平方公里的可开发土地资源,大多位于南沙新区的黄金位置。  另外,目前在售的自贸区范围的项目有南沙珠江湾、富力天海湾、晴海岸、星河山海湾、优山悦海等,在售项目接近20个。  广州知名地产专家邓浩志对南沙楼市走向持乐观态度,虽然自贸区并不包括整个南沙,但消息也会对南沙整体楼市产生积极影响。他表示,短期内,南沙楼价将有10%~20%的上涨,预计成交量提升20%。自贸区政策一旦落实,除了楼市的涨幅,对投资客的心态也会产生影响,会吸引更多的投资客介入。但是由于当前南沙的产业结构还没有搭建起来,起码还要5到8年才能完全成型,南沙仍然需要用长远目光去看待。因而他建议除了关注短期的价格上涨之外,投资者更应该将目光放在长线投资上。

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