继今年一季度大幅下滑之后，二季度房地产活动初现企稳迹象，在销售疲弱的背景下，越来越多城市的房地产价格开始下跌。　　　　销售5、6月份同比跌幅趋缓，新开工同比跌幅由一季度的25％收窄至11％，竣工也同比反弹24％，一定程度上受益于较为有利的基数效应。7月份新开工同比增长8.2％、实现了年内首次正增长，但销售再现颓势、同比下跌16％，表明政策放松的效果仍有待显现。　　新开工反弹受到了哪些因素驱动？首先，在经历了年初高达25％的同比下跌后，决策层开始出台“微刺激”、各地也开始松绑房地产政策，开发商情绪有所稳定。其次，在2013年大规模购地后，开发商面临着开工压力。而我们认为更重要的是，包括棚户区改造在内的保障房受政策推动和资金支持集中开工，这可能给整体新开工活动带来了一定支撑。　　除房地产外，决策层还出台了一系列政策加快基建投资。随着近几个月经济指标出现回暖迹象、房地产和宏观政策日益放松，市场情绪也随之好转。一些市场人士甚至认为房地产下滑拖累经济的最严峻时期已经结束，并认为随着政策进一步放松，未来几个月房地产销售和建设活动有望实现正增长。　　　　　　5月以来，伴随着决策层出台一系列“微刺激”措施、加码对增长的扶持力度，房地产相关政策也逐渐松绑，尤其是7月以来放松步伐明显加快。据媒体报道，目前已有超过四分之三的限购城市在一定程度上松绑了限购政策；部分省市对购房进行税费补贴；住房公积金政策不断放松；部分城市放宽了落户政策；一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源；为提振房地产销售和建设，各地也简化了开发商行政审批程序、降低相关费用。罗列了已放松限购政策的城市，可以看出最近几周政策放松速度明显加快。虽然迄今为止中央政府尚无意正式放松房地产相关的信贷政策、也没有正式降低房贷首付要求，但据媒体报道，部分地区放贷加快、也出现了利率优惠。　　政府手里还有哪些牌？如果年底或2015年房地产活动再次放缓，决策层可以正式降低目前较高的首付比例――首套房30%二套房60%、进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外，决策层还可以定向降低房贷利率、或全面下调存贷款基准利率。　　除商品房之外，政府还加大了对保障房建设的支持力度。决策层在年初将今年保障房新开工目标上调至700万套（包含470万套棚户区改造）。更重要的是，决策层已经采取各种措施提供资金支持、推动保障房建设（特别是棚户区改造），包括加快财政拨款、利用国开行提供政策性融资（通过央行的再贷款），各地方政府也鼓励开发商和其他企业参与保障房建设、并为其提供补贴。在国开行的推动下，2014年上半年投向保障房建设的贷款强劲增长，且下半年有望进一步增加。　　　　　　受益于政策不断放松和信贷支持，未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。　　房地产销售方面，限购松绑、房价下跌后购买力改善、房贷利率松动且投放加快、部分城市加快放松落户限制、地方政府回购商品房用于保障性房源等因素都有望提振销售。　　房地产建设方面，因现金流恶化而面临财务困境的开发商可能会加快建设，以增加推盘和销售收入，尤其是赶在“金九银十”的销售旺季。此外，保障房建设和棚户区改造提速也可能进一步提振新开工和建设活动。　　最近的房地产活动和政策走势符合我们的预期。我们对全年的基准预测仍为房地产销售面积小幅下跌 0~5%、新房开工面积下跌10%~15%。今年前7个月，房地产销售已同比下跌7.6%、新开工面积同比下跌12.8%（一季度同比下降25%，上半年同比下降17%）。　　　　　　虽然未来二到三个季度应会有更多宽松措施出台，可能包括下调首付比例和房贷利率、放松对开发商的信贷等，短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，但我不认为这可以帮助房地产行业实现全面复苏、或扭转结构性下滑势头。　　在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%~10%。此外，随着保障房建设势头逐渐消退，明年商品房新开工面积可能会再跌10%。所以，我们预计明年总体房地产建设活动将进一步放缓，并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的负面拖累，主要有以下三方面原因。　　首先，导致目前房地产下滑的并不仅仅是新一轮周期性因素，而是住房内在供求格局已发生根本变化。2013年中国住房建设量（竣工约1100万套、新开工超过1500万套）明显高于城镇化和更新改善所催生的住房需求（我们预计每年约800万套~900万套）。我们认为房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。　　由于许多城市库存高企且在继续积压、而房价低迷甚至不断下跌，购房者和开发商都逐渐认识到了这一供需格局的结构性转变。因此即便政府反应更加迅速，政策放松和刺激措施的效果恐怕将今不如昔。例如，虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善型购房需求，但投资需求几乎不会受到影响。即便需求反弹、库存得以消化，由于房地产市场的基本供需格局发生了根本转变，开发商也不一定会贸然大量开工新项目、加快建设速度。　　其次，虽然城镇化可以在一定程度上支撑基本住房需求，但实际上城镇化的步伐已经在放缓。户籍改革的重点是扩大进农民工的社会保障和公共服务的覆盖范围，而非鼓励人口迁移或加快房地产开发。户籍改革还致力于将地方政府转移支付与新登记户籍人口挂钩。这说明未来几年户籍改革只能逐步推进，而短期内对房地产需求的支撑作用可能将非常有限。　　第三，政策支持空间有限。虽然政府可以继续扩大保障房建设规模，但与几年前刚启动保障房计划时相比，目前保障房体量较大、今后继续快速上升空间将较为有限。另外，由于近年来信贷快速扩张导致许多企业和地方政府债台高筑，本届政府对于再次依赖大规模信贷宽松将持更加谨慎的态度。　　我们的基准预测是今年GDP增长7.3%、2015年增长6.8%。这一预测背后已经考虑了短期内房地产销售企稳，而2014年底和2015年房地产建设再度疲软、拖累整体经济增长。　　大范围的政策放松，已推动板块从前期低点大幅反弹17%。政策放松的确可以提振市场信心，然而，杠杆水平较高、利润率下滑及部分房地产公司库存高企等问题都将限制板块反弹幅度。换言之，政策放松可能只会令优质开发商受益。我们认为房地产行业仍然存在结构性问题。在反弹过后，房地产板块目前对应7.4倍2014年动态市盈率，较历史平均市盈率低0.7个标准差。A股中我们重点推荐万科。　　虽然政策已经显著放松，但利好尚未在销量上体现出来。7~8月，全国41个重点城市的房地产销量仅分别环比小幅回升3%和4%。全国销量表现更加糟糕：5月环比下降11%，6月继续环比下降4%，7月更是环比下降18%，市场似乎并未对政策放松作出积极响应。　　开发商有意将新开盘计划延迟到夏季高温之后，这或许是导致销量较低的因素之一。另外，房贷在7月底才开始放松，且开发商也有意将新开盘推迟到房贷放松之后进行。截至目前，多数城市的房贷利率仍保持不变。中原地产的调查显示，开发商的定价和推盘力度仍将是影响房地产销量的关键因素。　　　　预计从9月开始，销量将明显复苏。我们对所覆盖开发商的渠道调研显示，大多主要项目特别是新项目的推盘仍将从9月底、即传统销售旺季开始启动。三季度末及之后，开发商推盘有望取得更好的销售业绩，因为：政策放松、房贷利率可能会下调、首付比例要求可能下调，且未来二到三个季度对开发商的信贷可能逐步放松。　　虽然政策侧重于支持房地产销售和建设，但我们认为中短期内开发商将专注于去库存和降低杠杆水平。考虑到市场库存高企，开发商在定价上将会有较大的弹性，未来12个月开发商利润率将继续承压。由于信贷收紧、销售放缓，2014年一季度末以来，开发商的拿地和建设活动变得更加谨慎。因此，我们预计短期内总体建设活动不太可能明显复苏。　　我们预计在目前市场环境下，行业整合将会提速，一线开发商将继续抢占更多市场份额。在上市房地产开发商中，绿城和九龙仓正在逐步退出市场。绿城董事会主席已经提议将其持股出售给融创中国，因此融创中国将成为绿城最大的两个股东之一。九龙仓也已经宣布将从住宅开发转向投资性地产。随着竞争对手退出市场，一线开发商所占的市场份额有望在目前7.4%的水平上进一步提高。我们覆盖的上市开发商中，最看好万科，公司资产负债水平合理、资产周转率或库存管理效率高、且地理布局良好，有望受益于市场整合。　　（作者系瑞银中国首席经济学家）

        　　　　在房地产市场的各项指标尽现颓势的情况下，各方对房地产市场的现状和走势产生分歧。住建部政策研究中心主任秦虹8月22日表示，波动是今后房地产业的新常态之一，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。　　秦虹是在2014诺亚财富房地产高峰论坛上做出上述表示的。　　目前，房地产市场的各项指标均现颓势。国家统计局日前发布数据显示，7月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，创历史纪录；而与房地产相关的税收增速纷纷回落；同时，房地产开发投资增速、销售数据出现下降；房地产企业的业绩也出现下滑。　　对此轮房地产市场各项指标的颓势，各方观点产生分歧，有观点认为，房地产市场将遭遇断崖式下跌或崩盘。对此，秦虹表示，当前房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。　　秦虹表示，对中国房地产市场影响最大的是人口因素，目前的人口结构对房地产市场的发展总体是有利的。首先，高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，同时，我国对住房的刚性需求总量大，占比高。上世纪60年代和80年代末是人口出生的两个高峰，特别是80年代末的人对住房有需求，且我国城镇每年新增常住人口接近两千万。因此，房地产市场的发展还是有真实需求支撑的。　　而对于目前房地产各项指标的回落，秦虹认为，是由于我国遇到阶段性的商品房供给增速超过商品房销售面积增速。她认为，在2010年之前，商品房的供求结构是总体偏紧的，供应略低于需求；而在2010年之后，由于我国的流动性过剩、政府抑制投资者需求以及地方政府对土地财政的依赖，使得供求关系发生变化，形成偏松的格局。这带来的好处是抑制了房价的过快上涨。但是，秦虹认为，上述格局是阶段性的，不会永远持续下去，波动才是房地产市场的新常态。　　“过去这十几年中房地产市场总体是上涨的，无论大城市还是中小城市，但过去十几年的发展是很难复制的，从世界各国的房地产市场变化来看，波动是常态，在我国房地产总量已经非常大的情况下，今后波动可能是我国房地产市场的常态。”秦虹说。　　- 背景　　房企业绩下滑 地方松动限购　　新京报讯 (记者李蕾)在房地产市场颓势尽现的大环境中，房地产企业的日子最不好过。目前已披露的中报显示，房地产企业的中期业绩普遍下滑，嘉凯城等在内的多家房企业绩出现深度“跳水”。分析认为，房地产企业全面入冬。　　8月5日，万通地产公布了2014年中报，上半年公司营业收入约3.37亿，同比下降52.43%，净利润为4837万元，同比下降59.83%；8月18日，招商地产中报显示，上半年招商地产净利润同比下滑30%；万科上半年实现营业收入409.6亿元，同比下降1%，这是万科自2010年以来营业收入首次下降。　　同花顺数据显示，截至8月20日，58家上市房企公布2014年半年报，其中25家营业收入增长率为负，17家公司营业收入和利润同比双降。　　在此背景下，地方政府政策出现“松动苗头”。6月26日，内蒙古呼和浩特宣布调整限购政策，随后各地纷纷效仿，据媒体日前统计，截至本周初，46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。　　(记者李蕾）

　　最新调查结果显示，美国7月份成屋签约销量升至去年9月以来的最高水平，据美国《华尔街日报》8月21日报道，这是美国楼市复苏重新稳定的最近迹象。　　美国全国地产经纪商协会(NAR)当天公布，经季节性因素调整后，7月份成屋签约销量较6月份增长2.4%，折合成年率为515万套。这是成屋签约销量连续第四个月环比增长，不过7月份销量较上年同期降4.3%。　　接受《华尔街日报》调查的经济学家此前曾预计，7月份成屋签约销量将较6月份小幅下滑，至500万套；6月份销量从504万套向下修正为503万套。　　实际上，7月份可供销售的成屋库存数量同比增长5.8%，至237万套，为近两年来的最高水平。目前的成屋库存空置指标为5.5个月。王海军

        　　对公民和法人而言，不动产究竟是什么？不动产登记暂行条例，将给我们带来什么？对城乡二元格局，不动产统一登记意味着什么？不动产登记暂行条例，何以发挥四两拨千斤的作用？8月15日公开征求意见的《不动产登记暂行条例》，四大看点值得关注。　　不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使一些群体或个人长期违规占有的不动产资源浮出水面，有助于构建公平的市场环境。此外，长久以来，查住房空置率靠“查水表”“数黑灯”，没有一个部门能说清全国到底空置多少房屋土地，不动产登记作为调控长效机制，能打破信息割据，让土地、住房这些基础信息不再是一团糊涂账。　　看点一：首次明确不动产定义　　《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》第一次明确给出定义：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。　　中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。　　长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。“条例出台，将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。　　“不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说，随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。　　我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大，林木、海域、土地怎么估值？不动产登记将提供产权统计基础。　　看点二：查询更便利信息更全面　　如果要查阅某工厂是否已实行抵押，需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋、到工商部门查设备――现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。　　根据征求意见稿，县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级政府不动产登记主管部门指导、监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示，通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。　　看点三：城乡二元坚冰将融　　不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用。　　我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”中国社科院农村发展研究所研究员、宏观室主任党国英说。　　看点四：或将倒逼多个法律修改　　“物权法的落实、土地管理法的修改、小产权房问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为不动产登记暂行条例实施形成倒逼改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成倒逼。　　法学专家指出，不动产统一登记是市场经济迅速发展倒逼出来的，随着征求意见稿向社会公开征求意见，必然有力促进相关法律法规修改，进而倒逼我国不动产管理制度改革和创新，使之更接地气。　　不动产登记暂行条例立法依据为物权法。清华大学法学院副教授程啸撰文指出，我国法律牵连不动产登记的很多，如物权法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法规位阶低于法律，因此必须对现行法律妨碍不动产统一登记的条文进行修改或废除。对于不动产登记问题上的空白，也要通过增加相应法律条文予以明确。

　　　　京华时报讯(记者刘雪玉)昨天，北京最便宜自住房――当代采育满庭春MOMA项目，开始面向非优先家庭选房。截至下午5点，218套房源在一天内被“包圆”。这是本市推出自住型商品房以来，包括非京籍家庭在内的非优先家庭首次获得选房机会。　　由于出现大量“弃选”家庭，当代采育满庭春MOMA是首个将全部摇号数据进行摇取的项目，此举让所有申购人有了购买自住房的机会。截至前天，该项目优先家庭选房结束，全部房源1482套已成交1264套，剩余218套房源，可供6505户非优先家庭在昨天和今天按照选房顺序号挑选。但仅昨天一天，剩余房源已被非优先家庭选完。这也意味着，该项目的1482套房源全部售罄。　　昨天在摇号现场，30多岁的刘先生说：“我家就在大兴，采育项目网申的时候，我就打算买，9500元/