房地产黄金十年基本结束 房企谋求转型和跨界已成发展方向　　据中原地产研究部截至上周五的统计显示，公布2014年销售业绩的企业共37家，其中仅15家完成年度目标，且这些企业大多集中在千亿级别房企中。对此，业内人士表示，房地产黄金十年基本已经宣告结束，未来房企告别单一的房地产销售模式，谋求转型和跨界已经成为发展方向。　　文：广州日报记者 李凤荷、陈白帆、王荔珏　　图：CFP供图　　运作轻资产可让房企投入不多却获得可观回报　　万达广场并非万达集团投资，万科楼盘并非由万科集团控股，这看似不可能的事情，最近却已经在发生。万科、万达两大巨头借“小股操盘”和设立专门投资基金品牌输出而走起“轻资产”之路，销售额过2000亿元的“大象”也可以轻盈起舞。　　对于巨头们的“轻资产”举措，业界众说纷纭。广东中原项目部总经理黄韬表示，轻资产或是重资产都是一种经营模式，是某个集团因应发展阶段或者个别区域而做出的调整，未见得是整个集团都走这条路。从目前来看，万达集团也只是用20个万达广场作为“试验品”，其他如万达文化旅游城等项目也依然是由自己投资；万科也只是在个别区域进行“小股操盘”和事业合伙人制。万达和万科的轻资产操作，基本上都是属于品牌输出。黄韬认为品牌输出的弊端在于难以控制品牌输出的项目，有可能对自身品牌产生影响。　　轻资产“下一站”：　　房地产信托投资基金　　中原黄韬认为，轻资产化运作一般发生在集团处于急速膨胀发展、急需资金的时期，以万达为例，目前万达广场在全国开花，为减轻集团的负担而推出轻资产的应对模式，此外房地产业对资金要求较高，过多的项目同时展开会沉淀太多资金，对资金链会产生不利的影响，轻资产的运作可以确保房地产商投入不多却获得可观的回报。香港和新加坡等地都有房地产信托投资基金，开发商可以在不出让项目的前提下把项目打包上市进行融资，解决“大象起舞”的问题，内地房企如越秀地产，也把多个优质资产如西塔注入香港的房地产信托投资基金。估计内地很快也会推出房地产信托投资基金，届时这个结合金融和地产的产品也有可能帮助内地房企走上轻资产之路。　　何谓“轻资产”？　　合作机构投资万达运营　　过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，而城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，这被称为重资产模式。　　万达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出轻资产万达广场模式，即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。　　轻资产：　　20多座万达广场不用万达花钱建　　1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产走上“轻重并举”的发展道路。　　据了解，这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。　　收入来自租金分成　　轻资产模式的推出对于万达意义重大：轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响；实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。　　轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。　　社区市场：　　带来房企下一个春天　　目前，在社区服务领域，新型互联网社区服务已开始着重打通“最后一公里”。　　举例而言，已有相当规模的传统房企，如万科、绿城等，深入研究社区服务，让业主有更好的居住体验，从而提高对品牌的黏性。　　而另一些已经成功转型轻资产的房企，如花样年，则让物业服务不再仅仅是捆绑于房产销售的附加产品。　　从母公司花样年分拆上市的彩生活如今已变成房企踏足社区服务的成功范本。彩生活的相关负责人对“彩生活模式”做了这样的阐述：彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。　　合伙人制度：　　万科发起越秀或引入　　日前，越秀地产牵头主办了“2015政策形势预测与投资理财论坛”。此次论坛吸引了中国著名财经作家吴晓波、中国房地产业协会副秘书长王平、越秀地产副总经理朱晨、易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻、广州市房地产行业协会秘书长许国碧、世联行首席技术执行官黎振伟等众多专家学者。　　越秀地产副总经理朱晨表示，依然看好未来10年中国房地产市场的发展。谈到行业求变的话题，朱晨指出，万科发起的合伙人的制度，将会改变整个地产行业，越秀也在跟进，做越秀的合伙人计划，希望这是未来新的经营模式。　　小股操盘：　　万科从卖房子走向卖服务　　何谓“小股操盘”？　　万科出让股权赢得操盘权　　在小股操盘模式里，万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”。其关键是赢得操盘权，项目仍然由万科团队操盘，万科输出管理品牌，合作共享万科的信用资源和采购资源――万科将逐步从卖房子转型到卖服务。　　早在去年3月份万科2013年业绩推介会上，万科总裁郁亮就曾对外表示，万科将引入“小股操盘”模式，通过输出品牌和管理进行的轻资产运营，将成为万科继续提升资金投资回报率(ROE)水平的核心因素。郁亮指出，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。　　转做“城市配套服务商”　　到了2014年底，万科在转型方面的努力已经初现雏形：在传统业务上，万科宣布逐渐转向更安全和效率更高的轻资产模式，利用“小股操盘”手段做大经营规模；在公司管制上，尝试开展事业合伙人制度，将员工的收益以一种更直接的方式和公司利益捆绑；在未来业务的拓展上，逐渐转向消费地产、产业地产等新业务的开拓，完成从卖房子到卖服务的转型。　　此间比较有代表性的案例是去年6月份万科杭州与朗诗和金地的合作，在股权转让完成后，项目公司由朗诗、万科和金地旗下公司分别持有34%、33%和33%的权益。在此之前，北京万科也与泰禾集团有过合作，泰禾集团旗下全资子公司获得北京万科所持有的北京祥筑房地产开发有限公司40%股权。除此之外，北京的金隅万科广场，也已将90%的股份卖出。　　在刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。近日，万科松花湖度假区正式进入营业阶段，这一项目被视作万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。

　　2014年房地产市场的波折与动荡，让固步自封、难以适应环境的传统房企开始退场，与此同时，一些具备活力与优势的房企开始走上前台。在过去的一年，以“资源航母”著称业内的北大资源集团，加速北京大学和方正集团优势资源的相互融合，持续优化内部运营管理体系，业绩飞速增长。　　近几年，随着“资源整合型城市运营商”定位的提出，“地产开发商”和“生活服务提供商”商业模式的厘清，北大资源对方正集团以及北京大学的多产业优势资源的梳理与整合愈加深入，在新型城镇化建设的大背景下，价值潜力越发凸显。　　在资深地产人士看来，北大资源的谋略是将北京大学和方正集团在教育、医疗、金融领域的优质资源，以资源整合的运作方式和生活配套的服务方式，进入地产业务。北大资源旗下的项目，不只具备地产行业的项目属性，还是一个吸纳资源的平台，而其承载的各类资源在服务社区、便利业主的同时，还将产生持续的收入。此外，这些资源所带来的价值溢出，恰好契合地方政府在区域建设和民生建设方面的需求。　　有媒体撰文指出，在住宅项目鲜有亮点的房产市场下行年代，将教育这种当下国民最为关心的话题整合进项目中进行开发，无疑是当今房地产项目逐步雷同的时代当中一件非常具有实际意义的创举。　　近三年来，凭借这一无法复制的核心竞争力，北大资源的地产版图加速扩至多个城市。

CFP供图　　住建部部长陈政高近日在包头举行的全国棚户区改造经验交流会上表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。(1月22日《经济参考报》)　　在不少城市房地产库存高企的大背景下，由政府兜底到市场上购买商品房做保障房之用，是促进棚改与利用存量房的有效衔接之举。然而，住建部部长的表态也引来不少抨击，如政府干预之手没有节制、房地产市场被捣乱、补贴受保障家庭购买商品房是胡乱花纳税人的钱等等，言辞之间流露出了对“商品房转安置房”导向的担忧。　　说实话，没有事先征集公众意见就做出“商品房转安置房”的决定，确有草莽之嫌。但目前住建部只是“拟出台”收购商品房用于保障性住房的指导意见，离正式发文还有一段时间。在此期间官方释放出“商品房转安置房”的信号，正好可以引起讨论，搜集公众对房地产市场和保障房建设的主要忧虑点，以此完善指导意见的出台。　　此前，保障房建设陷入一地鸡毛：资格造假、骗购骗租分配乱象频出，一些保障房沦为“保绩房”“养狗房”，不少地区的保障房唱起了“空城计”，变成昂贵摆设……乱象的背后，是畸形政绩观和傲慢权力之手“作祟”，如今官方提出保障房房源可扩宽到商品房领域，有担心实在是再正常不过。　　然而，民众担忧的靶子应瞄准傲慢的权力与畸形的政绩，而不是政策本身，就像保障房政策本意是“救济中低收入住房困难家庭”，只是地方政府糟糕的执行扭曲了政策的初衷与善意。同理，“商品房转安置房”本身也是既可安置被拆迁人或承租人、又可缓解开发商压力的良好政策，只是其“善意”的达成需要政府做到公平公正，且公开透明。　　从行业反馈情况来看，现阶段全国有近6亿平方米的待售库存，已面临产能过剩。　　过去30年，人口红利是支撑我国经济高速发展的重要力量，但国家统计局1月20日发布的数据就显示，我国劳动年龄人口比例出现了连续第三年的下降。16~59岁的劳动年龄段人口在2014年减少了371万人，降幅超过了2013年。尽管我国是否已越过“刘易斯拐点”尚未有定论，但作为支撑地产刚需的“人口红利”效应正逐渐消退，这是手机、房地产等行业人员不得不承认的客观现实。可以肯定的是，2015年不少房企会放弃大开发模式，转而将着力点放在“消库存”上。　　放眼未来，商品房转安置房一旦成为行业“新常态”，无疑会起到盘活存量、控制产能的作用，有利于房地产的长远发展。相反，放着大量空置房不用，转而拿地盖新楼，这样的保障房政策或许会招来更多谩骂。　　因此，“商品房转安置房”是契合当前与未来市场实情的接地气政策，也是“人口红利”消退、进一步挖掘制度红利的适时之举，不应过度解读。当然，安置模式的创新也需慎之又慎，尤其是鼓励民资参与棚改、多渠道筹集安置房源的过程中，须汲取过往地产市场成贪腐高发地的教训，谨防主管部门与地产商利益勾兑。　　(唐金凤)