近几年二手房市场十分活跃，上涨的幅度也较大，但纵观整个2014年二手房市场的行情，受下半年政策调控的影响不大，目前开始面临下调的压力。　　房贷利好对二手房影响不大　　2014年下半年，限购限贷政策的陆续推出，对整个房地产市场有所调节、刺激，然而从二手房市场的反应看，全年的市场成交、价格并没有太大效应，从调查数据显示看，1-11月份二手住宅成交量同比下降超两成，6月份后二手房价格也始终在下降。　　2014年1-10月份，全市市区二手房买卖登记成交27339套202.47万平方米，同比下降26.4%。其中二手住房成交24092套188.56万平方米，同比下降20.4%。7月份限购等一系列政策出台后，交易量有所上涨，但仍比去年少。7-10月份，全市市区二手房买卖成交登记10677套80.07万平方米，同比下降20.0%；其中住宅成交9390套73.65万平方米，同比下降4.3%。　　二手房价格年底略降　　下半年限购政策取消后，新建商品房销售一直处于营销花样不断、市场价格优惠幅度较大的销售策略中，这对二手房市场的房价会产生直接影响。　　采访中，自去年就一直想出售南部的一套商品房的王女士感慨的说：“去年年底有几个开看房的中介，但实际成交的房源价格跟心理价位有落差。11月再去中介登记咨询，发现一年后片区的二手房价格没有增幅。”中介人员对类似问题给予的解释是，这与今年二手房市场整体环境及新建商品房在售价格有很大关系，而且从今年二手房市场的整体价格波动看，年底成交二手房房价略有下降。　　房屋租金普遍提升　　今年的二手房成交价虽未有大幅变化，而商品房的个人出租租金涨幅却不少。记者调研中获悉，济南市中心房租月涨幅在200元左右，而经十东路奥体片区、高新区片区等新片区公寓及住宅月租金涨幅在400元左右。可以看出，几大新区随着近几年配套设施的逐步完善，租金价格的上浮力度也开始显现。　　(楼市记者 贾婷)　　

　　“一般情况下,期房的价格相对便宜,因为受财务成本的影响,期房变成现房的过程中,价格一定是要上涨。”东部某楼盘置业顾问说。但是不少谨慎细心购房者也发现,置业纠纷总是围绕在期房上,不是延期交房、面积缩水、就是证件不全、价格悬殊,而类似的问题很少出现在现房销售中。　　因此,不少购房者更倾向于购买现房。业内人士指出,近期,房企处于年底冲刺阶段,优惠幅度加大,像鲁商凤凰城、鲁邦奥林逸城、舜奥华府等拥有现房或准现房的楼盘不在少数。　　省钱+省心　　记者走访发现,有不少购房者也是因为买期房“中招”才会关注现房。购房者张先生说道“以前买的期房,如果自己不住还能指望它可以升值,近几年期房的纠纷不断,还有开发商跑路,现在不太敢买了”。　　济南楼市里也不乏开发商资金链断裂导致房子无法交付的楼盘,如火炬东第、水电暖还未装全就敢交房的楼盘如中国盒子。本报记者帮办栏目就在昨日接到电话投诉,王女士购买的济南天桥区某楼盘的房子,原本的三室两厅两卫变成了三室两厅一卫。王女士在电话中说:“虽然面积没变,但是户型变了,期房的可变性太大了。”　　配套全+风险小　　“买房子就要现房或者准现房,无论置业顾问怎么吹嘘,没有实体的建筑我是不会买的,我曾经看过重汽翡翠外滩、鲁邦奥林逸城、舜奥华府的房子,都还不错,因为重汽举办的验房团活动,我对他们房子的品质还是认可的,所以想选一套100左右小三室,告别我租房过日子的生活”齐鲁晚报购房者俱乐部验房团成员夏女士说。　　购买现房还有一个很大的优势,就是可以实地考察周边的交通、环境、配套等资源,这些看得见、摸得着的配套设施能让业主为未来的生活做通盘的考虑。　　有业内人士认为,期房与现房的选择在于个人,期房以其利好的优势仍旧占有重要的地位。　　

　　最近，家住转山西路某小区的刘女士发现自己家门口多了一张“明白纸”，上面写着去年12月份，所在小区开发商和其下属物业公司，以消防检查整改为名，动用了业主一次维修基金，总额为42万，走的应急项目，不用全体业主签字。实际并未见其施工和与此额度相对应的工程量。“明白纸”是由小区的业主委员会贴出，让各位业主发表见解和看法。一石激起千层浪，不少业主对开发商和物业的行为非常愤怒，同时也有业主开始关注明年2月1日起济南将实行的物业管理办法。　　业主委员会成立 物业有抵触情绪　　今年8月，刘女士所在小区成立了业主委员会，刘女士告诉记者“以前小区的入住率不高，业主投票数量达不到要求，物业和开发商也比较排斥，所以一直没有成立。”不少业主与刘女士有着一样的看法，现在开发商已经把房子卖完了，绝大部分房源已经不在保修期，作为一个“老社区”，目前开发商已经无利可图，房子到了该花钱维修的时候。　　业主委员会成立后，容易与物业的一些工作产生冲突，刘女士说“现在去物业缴费或是报修，接待人员明显出现了抵触情绪，服务态度非常不好。”记者了解到，业主委员会介入后的第一件事，是维修中央空调，物业公司报价花费近50万元，业主委员会询价则只需20万元左右，最终由业主委员会监督施工。　　“现在许多人买房子只关注价格、地段、学区，很少会去仔细地询问物业公司的情况，其实物业公司的水平决定了整个小区的居住体验。”置业顾问张燕说，她从事这一行已经近十年，先后在三家楼盘工作过，对不同物业公司的服务深有感触。她认为“有的人买房子时觉得物业费比较高，但是后期服务好，附加费少，住的时间长了就觉得物业费花的值。”相对于优质物业公司，不少“野路子”的物业管理水平差，后期经常需要业主自掏腰包，或频繁使用公共维修基金，不仅给业主造成一些困扰，整个小区外立面、环境也会加速“老化”。　　日前，《济南市物业管理办法》已经在济南市政府常务会讨论通过，将于明年2月1日起实施，与10月份公布的征求意见稿相比，最终版的办法在不少方面进行了完善，给了业主一些自治管理的依据。其中，物业新规最大的亮点就是物业管理中居民可以能遇到的各项问题都有了明确的投诉单位。　　应急的维修基金 下落不明　　相对于小区环境问题，刘女士更关心被物业公司取走的42万元公共维修基金，到底去了哪里？刘女士到业主委员会了解到，开发商和物业申请的公共维修基金，从账户中划走了32万元，还有10万元是车库等公共部分的维修基金，需要业主另外支付现金，但是由于账目并未向广大业主公开，所以目前只划走32万元。刘女士说“32万元分摊到已缴纳公共维修基金的业主身上，每户大约1000多元，虽然数额不大，但是偷偷摸摸的做法实在是令人气愤。”　　“现在我们每天晚上都在业委会办公室，等业主来讨论这个问题的解决方案，但是至今还没有比较好的办法。”刘女士所在小区的业委会成员说。记者看到，在业委会办公室，关于小区自治仍旧参考《山东省物业管理条例》、《商品住宅专项维修资金应急维修支用流程》等相关的文件。对于新的物业管理办法与原有的条例之间的差别，大家还不是太了解。　　业主刘女士说“以前的公共维修基金是笔糊涂账，现在又有了业主委员会，许多事情都是业主管理自治，费用比以前用的更明白，而且大家对于小区内公共设施的维护也自觉。”　　新的物业管理办法 更利于业主管理自治　　近期，不少业主都遇到了物业公司“不作为”或“过分作为”的问题。齐鲁晚报记者帮办近期就有几期投诉物业公司案例。业主周先生所在小区靠近经十路，地理位置非常明显，小区的开发商和物业公司未经业主同意，擅自在楼顶驾广告牌，并收取高昂的广告费据为己有，引起小区业主的强烈不满。业主孙老师所在小区的供暖是由物业管理的“自管站”，供暖后家里温度达不到供暖标准。还有的小区内房子随意租赁，有些业主认为外来人员给小区造成一些不安全因素。随着一些楼盘的交房入住，许多的物业问题暴露出来。　　日前，新修订的《济南市物业管理办法》已于日前召开的山东省济南市政府第62次常务会议讨论通过，将于2015年2月1日起施行，将有效的规避一些物业管理中常见的问题。　　物业新规明确，开发企业办理商品房预售许可申请或现售备案时，应当提交经房管部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。“以后我们就不用再担心物业了，在买房的时候，可以从购房合同中了解将是哪家企业提供物业服务，收费标准和服务标准都是什么样的，提前做到心中有数，借此也能减少以后的物业纠纷。”家住南边的郑先生一直关注物业情况。　　“我的房子质量很一般，装修的时候出现了物业和开发商相互扯皮的情况。最后还是开发商的一个负责人帮助我把房子修好。当时就很纳闷，物业和开发商究竟是谁来负责我们的房屋质量。”新出台的物业新规划定了责任界限，保修期之内的物业质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。若房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。　　(楼市记者 马韶莹)　　

　　近日，家住明湖小区的许女士(化名)反映，小区所在的居委会正在协调小区供暖设施建设，但却要求把每户约2万元的施工费交至非公司账户。县西巷居委会解释，账户为联合账户，将汇集费用后一起交给热电公司。热电公司说，供暖设备建设自己是施工方，所以只能一次性接收施工款。　　本报记者 王皇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　业主：　费用咋不交热电账户　　许女士家住明湖小区，多年没有加入集中供暖，今年开始办理集体加入集中供暖。目前居委会已经联系上热电公司负责施工，近日正在收供暖设备费。许女士说，加入集中供暖她很赞同，但最近居委会让楼长通知，要把供暖设备施工费约2万元打入一个银行账户却令她很担心。　　“楼长只给了我一个人名和一个银行账号，让我们17日上午10点前必须把钱存进去。我到银行存款发现是个人账户。仅我家就要交1.9万，存到个人账户，这钱要是被取走了怎么办？”许女士说，目前明湖小区南区存入一个刘姓人员账号、北区存入一个朱姓人员账号，两个区加起来近千户，按照每户1.9万计算，也是1900万的巨额资金。　　“而且如果是个人账户，这么多钱存进去，什么时候能打到热电公司那里，其中的利息怎么算？”许女士说，自己并不认识银行账号显示的这俩人。　　居委会：　汇总后统一交热电　　17日，县西巷居委会工作人员说，目前已有部分明湖小区的住户咨询账户安全和资金使用情况。“两个账户都是在济南市邮政银行杆石桥支行开办的联合账户，每个账户都由3个人共同开设，并且存折都由居委会保管，住户随时可以来查看。”　　居委会工作人员说，以南区为例，账户下的3位都是明湖小区南区的住户，都是党员，他们中只有1个人知道密码，而存折则由我们居委会保管。“这样就是为了保证施工款未交付前的安全。存折不在个人手中，所以他们不能把钱取出来。等和热电公司签订合同之后，就立马把钱转交热电公司。”　　工作人员说，开设账户的住户都是由小区暖气安装小组选出，并从小区所有单元楼楼长参加的居民代表大会中选出。“没有到场的楼长也得到了通知和结果。”　　工作人员说因小区属于集中开户，按照热电公司的规定，施工款需要一次付清，并且只收总钱，不收单户的钱，也不能部分支付。“我们为了小区能供上暖也跑了很多手续，这是目前能想出的最好的办法。”而对账户产生的利息，工作人员则表示将尽快签订合同将钱交给热电公司。　　济南市邮政银行杆石桥支行工作人员说，目前账号相当于联合账户，2个账户都在居委会带领下开设，其中1人保管存折、1人保管密码、1人提供身份证。“因为热电无法直接收钱，但为了保证安全，想出了这一个办法。”工作人员也表示，如果身份证、密码和存折都到位，取钱和转账是可以的。而据介绍，目前该行个人账户只需带着存折，凭密码就能支取5万元。　　热电：　不对个人，只收总款　　热电公司工作人员说，目前明湖小区确实正在办理集中供热，因热电公司仅作为居委会委托的施工方，与居委会签订施工合同，所以项目款不可能接受个人款，而应该是此次加入集中供暖的明湖小区的总款项。　　工作人员说，目前热电公司正在和明湖小区推进签合同和施工，目前施工款确实需要全额支付。这次的施工款只是供热设施施工费用，并不包括后续每户78元一平方的开户费。如果施工款交齐、合同签订顺利，最快今年能开工。　　工作人员说，因热电公司此次施工的直接对接方是居委会，对缴费账户是否安全、是否个人或联合开设并不了解，但施工收费确实需要从居委会统一收。