保障性住房市场扩容的思路有望从国家政策层面进一步打开。有消息说：住建部正准备推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。　　如果这一模式得到推广，意味着更多的低收入家庭不用等待太长时间就能入住新房，也意味着三四线城市房屋库存压力有望减小。但是，推广是否会像希望的那么顺利？又会遭遇怎样的瓶颈？　　回购商品房救保障房，对冲房产库存　　中国指数研究院的数据显示，房地产政策，一定程度上刺激了交易，新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，但是，全国九成房企难以完成销售任务，库存压力仍在。如果说能把积压的商品房作为保障房出售，自然能抓到最刚性的需求者，对冲过剩存量。　　回购商品房救保障房，缩短补偿时间　　另一方面，目前，很多城市的中心用地已经很紧张，许多保障房被迫建在郊区，交通不方便，北京市住建委副主任程建华：　　程建华：像廉租房、经济适用房、限价商品住房、政策性租赁房，新的建设主要依赖于近郊区。　　如果能够在相对较好的地段买到商品房，用于保障房销售，对民众来说是利好，而且还能大大缩短安置房的兑现时间。　　京汉置业有限公司董事局主席田汉：盖这个房子的话会有一个很长的周期。如果说从开发商手里买回这个房子，用经济适用房的价格卖给中低收入者，这个速度会很快。　　因此，政府回购商品房用于保障房，可谓一举多得。不过，对于这个看上去很美的事，更多业内人士更关心的是：具体怎么操作？多次参与政府安置工作的北京城建集团拿地负责人陆永河说出了一个他理解的模式：如果政府需要可以直接找到开发商购买，购买价格剔除营销、管理、人力等成本，等到拆迁完毕后，再以土地或棚户区的卖地款支付给开发商。　　这当然符合最理想的完美模式，但是，问题在于：购买价格是多少。商品房和保障房最大的差别就在于定价差别很大，政府以什么价格买，差价谁来出，成为这一模式推行最大的瓶颈。　　争议一：钱从哪里来？　　差价谁来补？成为争论最集中的问题。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，价格达不到开发商预期，开发商肯定不愿意卖。　　陈云峰：这个当中确实也存在着不少的问题，就是卖得好的话，开发商是不会同意收购为保障性住房的，双方有一个谈价格的问题。　　房产专家韩世同说，政府定价多少，是最大的矛盾：　　韩世同：如果定得太高了，民众就觉得可能是定价上有问题，有猫腻；定得太低，开发商也不愿意接受，它宁愿降价抛售。　　杨红旭则认为，这当中的差价应该由政府财政来买单：　　杨红旭：收购其他房源的话，房价可能会偏高一点，但是，请注意，会有一个土地转让金。因此，政府不去建保障房，这时候一样是可以获得土地出让金的。政府出面协调，利用商业自由原则，最终政府去进行补贴，牺牲一部分利益，牺牲一部分利益的话，就表现为满足中低收入家庭的住房保障的责任和义务。　　争议二：政府财力能承担吗？　　问题又来了，政府有足够的财力吗？政府自建保障房，就是看中成本低，在这样的情况下，以山东省为例，到八月份，今年的保障房资金缺口就多达500亿元，哪里有财力来承担商品房和保障房之间的成本差呢？再比如广州，曾经尝试由房管局出面找中介行专门购买市区的小面积单位，作为公租房的储备，但是，许多业主马上提价，政府一算，耗费的成本太高负担不起，结果不了了之。　　韩世同分析：住建部如果推行购买商品房用于保障房的话，肯定会是分类指导、区别对待。一二线城市商品房和保障房价格差别太大，库存相对来说小，房产商不存在太大压力，所以不适合推行这一政策。但是，三四线城市库存量大，商品房价格虚高，可以推行：　　韩世同：一刀切的、全面的向一二三四线城市均衡推动的话，可能这个政策会遭到很多的诟病。因为一二线城市的房价较高，商品房和保障房之间的价差大，那你怎么去定价？住建部可能会针对一些已经大量空置的城市，比如像鬼城等，在商品房的价格已经下降到接近成本价的条件下，把这些房子转化为保障房，这是一个好的举措和思路。　　回购商品房，部分地方正在试点　　据了解，这样的试点做法正在鄂尔多斯市、贵州市、沈阳市等城市进行。最新统计显示：沈阳市今年棚户区改造了1万2423户，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购的方式，初步确定购买商品房屋意向8610套，占比近70%。记者陈蕾[阅读全文]

　　　　11月11日的第一次众筹噱头之后，远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)尝到了甜头。在“互联网思维”的招牌下，远洋地产与京东金融合作推出第二批项目，覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市的。　　来自远洋地产内部人士和一些研究者的观点认为，“众筹模式”的主要目的是制造卖点，吸引客户。连续的众筹噱头背后是远洋地产庞大的去库存压力。来自远洋地产的数据显示，截至10月底集团累计实现协议销售额为304.7亿元，完成400亿元全年目标约76.18%的。　　然而，要求匿名的分析人士认为，远洋地产能否完成全年销售任务关键要看年底促销力度的。　　远洋地产在给《中国经营报》的书面回复中表示，其开展的房产众筹不是“噱头”。截至11月27日，众筹金额超过700万元，众筹房源货值达到20亿元。“即便不采取众筹方式，远洋也有信心实现全年销售目标的。”　　　　11月11日，远洋地产与京东金融推出“11元筹1.1折房”的房产众筹活动,拿出七个城市11套1.1折房源进行众筹的。　　这次活动让远洋地产赚足了公众与观察家们的眼球。据媒体报道，从11月11日零点正式启动,持续至11日23点59分结束,京东金融用户支付11元便可参与1.1折购房的抽取资格。其他京东用户支付1111元就可参与该活动，项目涉及大连，抚顺，武汉，杭州等多个城市的。　　不过几日远洋地产再度祭出第二轮“众筹炒作”。该活动从11月14日分城市逐步推出一直持续到11月29日，一档是11元筹房首付款，覆盖北京、上海、杭州等全国9个城市，最高一套可节省47.7万元。另一档是5000元筹12个城市的折扣房资格的。　　要求匿名的远洋地产区域分公司一位副总经理对《中国经营报》记者置评说：“其实第二次的众筹活动才更像是噱头。因为第一次确实是真刀真枪的出血，以1.1折的价格出售。但是第二次只是筹集，力度并不大，主要是吸引眼球的。”　　不过他认为：“如果远洋地产的众筹被称为噱头，那么这应该是一个较高的评价。因为这次活动确实取得了一定效果。如果一点作用没有可能连噱头都谈不上。” 他说，目前从集团内部看还没有形成大范围的降价趋势。而众筹实际上是一种吸引眼球的工具，是在大部分产品不降级的前提下加快去库存的速度。“毕竟远洋地产在一些城市拿地的价格在那里摆着。降价空间有限。”“所以现在通过众筹这种工具吸引客户来看房，项目上可能会给予他们一定的优惠的。”　　另有开发商对媒体提出质疑认为，远洋地产的众筹活动并非真正的众筹,更相当于一场众人参与的抽奖活动。据京东众筹公示的数据显示，参与这次众筹的用户共计18万人。如何将这18万线上客户转为线下客户，是目前一大疑问；而另一大疑问是，这18万客户是否是开发商所需要的精准客户群的。　　　　来自远洋地产的最新财务报告就11月11日的众筹活动评论说，面对市场多变，要继续积极拓宽销售渠道，增加客户覆盖面，为集团增加更大销售额和加快整体周转。另据媒体援引未具名的远洋地产高层人士的话说，通过京东金融的“众筹式”促销卖房，这是完成公司400亿元年度销售任务的重要保障的。　　在今年上半年，远洋地产一直面临销售乏力的颓势。公开的数据显示，2014年上半年远洋地产实现协议销售额132.3亿元，较去年同期大幅减少25.74%，甚至低于2012年上半年137.51亿元的销售额。接受媒体采访的分析师置评说，2014年上半年，远洋地产在产品结构方面进行调整，包括调整为中小户型或新的类居住产品，使得推盘节奏较慢。同时年初以来楼市低迷，市场观望情绪严重，远洋布局的几个城市房地产市场较差，对一些项目采取以价换量策略之后，销售才有提升的。　　在随后的几个月中，远洋地产的销售才逐步出现起色。来自公司的最新财务数据显示，其10月份的协议销售额约70.3亿元，同比上升134%，环比上升16%。远洋地产称，10月销售是继9月份后再次创出的单月销售历史新高。截至10月底，远洋地产累计实现协议销售额为305亿元，完成400亿元全年目标约76.18%。不过想要完成今年400亿元的销售目标，远洋地产必须要在最后两个月里卖出95亿元的货值的。　　尽管在今年8月份中期业绩会上，远洋地产控股有限公司首席财务官沈培英表示有信心完成年度任务，但是在很多观察家看来在最后两个月中，促销力度才是关键手段。上述远洋地产内部人士在接受记者采访时亦承认集团面临巨大库存压力，但是应该可以完成全年销售目标的。　　不过巨大的去库存压力则直接导致远洋地产被国际投行瑞信下调评级。该机构称，开发商之间的竞争会在2015年进一步加剧，开发商的存货管理将成为其表现的主要推动力。而远洋地产上半年的存货按年增60%，其预售的销售率一直较低，潜在改善的前景不足，评级由“跑赢大市”降至“中性”的。　　分析师认为，众筹模式并不能作为远洋地产去库存的一个药方。因为众筹模式若要推行下去，关键在于能否创造一个共赢的模式。但从远洋模式角度看，虽然很多参与者能够得到购房或理财的价值，但背后主要还是远洋地产进行一个大力度的折扣和让利为前提的。　　而让利则将直接导致毛利率的下降。来自远洋地产公布的2014年中期财务数据显示，上半年集团毛利率减至约20%较去年下跌四个百分点。至此，远洋地产的毛利率已经连续三年出现下滑，而20%的毛利率几乎跌到了历史低点的。　　上述远洋地产内部人士告诉记者，远洋地产不排除在牺牲毛利率的代价下完成今年400亿元的销售目标。而远洋地产在给记者的正式回复中则表示：“完成销售目标和毛利率提升并不矛盾。”公司将重点降低毛利前建安成本，并积极控制毛利后税费的。　　　　众筹是指通过互联网为企业或个人对公众展示他们的创意，争取大家的关注和支持，并获得所需要资金的一种模式。　　众筹过程需要有三方参与：筹款人、投资人和众筹平台。　　筹款人是具有创意项目，需要获得资金的企业或个人；　　投资人是参与到众筹中的广大互联网用户，他们根据自己的兴趣对筹款人的项目进行投资，达到约定的条件后得到一定的回报；　　众筹平台是撮合筹款人与投资人的平台，众筹平台一般会规定当达到某种条件时筹款人筹款成功，在筹款人筹款成功后获得一定比例的收益。　　众筹按照回报方式不同可以分为四类：债权众筹、股权众筹、产品众筹和公益众筹。　　　　（Lending-based crowd-funding）：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金（我给你钱你之后还我本金和利息）　　　　（Equity-based crowd-funding）：投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权（我给你钱你给我公司股份）　　　　（Reward-based crowd-funding）：投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务（我给你钱你给我产品或服务）　　　　（Donate-based crowd-funding）：投资者对项目或公司进行无偿捐赠（我给你钱你什么都不用给我）[阅读全文]

　　南京12月1日电 (张传明)虽然限购取消、限贷松绑、公积金政策落地、央行降息等一系列楼市利好政策出台，使南京11月份新房市场呈现部分回暖迹象，但二手房方面却有所下跌。各种利好政策相继的出台，并未彻底扭转11月份南京房价的下滑趋势，却使南京新房、二手房市场呈现出“冰火两重天”的现象。　　随着利好政策不断出台，南京新房市场也有所回暖。据记者统计南京网上房地产数据，南京新房市场11月份共成交9319套，相比10月份成交的8308套，成交量环比上升约12.2%。而中国指数研究院12月1日也发布数据显示，2014年11月十大城市住宅均价为18946元/平方米，环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%。具体来看，十大城市中环比上涨的城市有4个，其中南京环比小幅上涨0.17%。　　同比来看，十大城市平均价格上涨1.06%，连续第25个月上涨，涨幅继续收窄1.09个百分点。十大城市中4个城市同比上涨，上涨城市个数与上月持平，其中南京上涨3.14%位列第二。　　从市场来看，在刚刚过去的11月份的最后一个双休日，南京楼市迎来降息后最大一波推盘潮，10家楼盘开盘共推出1300多套新房源，包括升龙汇金中心、海峡城、朗诗未来街区等。其中，有多家在开盘首日认购量就已达到七八成。　　虽然新房市场有所回暖，但南京二手房方面却有所下跌。据中国指数研究院12月1日发布数据显示，南京二手房价格环比下跌了0.10%。而成交量方面，据南京网上房地产数据显示，南京11月份二手房共成交2117套，相比10月份3923套的成交量，环比大幅下跌46.04%。　　据中国指数研究院分析，从整体来看，随着各种利好政策相继出台，楼市出现回暖迹象，年内大部分城市高库存的现状仍未改变，在高库存及年度销售目标的压力下，未来“去库存”仍是楼市主旋律。(完)[阅读全文]

　　11月，北京二手房市场迎来了2014年以来年度网签量的最高月份。上午来自北京市住建委网站显示，11月全市二手住宅网签总量11180套，是今年以来二手住宅网签首次突破万套。　　根据市住建委官方数据统计，截至11月30日，全市二手住宅网签总量为11180套，环比10月的8845套上涨了26.4%。这一数字，为本年度以来的最高点，同时也是今年以来二手住宅网签首次突破万套。而在价格方面，据伟业我爱我家市场研究院统计，11月，通过我爱我家达成的二手住宅交易成交均价为29356元/平方米，比10月同期均价回落2.1%，比去年同期均价回落4.7%。　　“较高的价格门槛促使现阶段北京楼市的市场成交主体为具备较好购买力的改善型人群，购买能力不足的市场需求较大量地被挤出市场。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，从他们自己统计的数据看，卖小买大的改善型购房人占到了6到7成的比例，而首次置业的购房人占比相对不高。这和北京执行限购初期，首次置业人群占比超过8成有很大不同。 　（记者赵莹莹）[阅读全文]