4月下旬以来，地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。　　此前的系列观察中，笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素――人口结构去分析。　　很多人认为对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。　　但根据笔者在近著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。　　　　与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？　　人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口(15岁～64岁)才是购房的主体。　　2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。　　从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。　　过去近四十年的时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下，国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始，中国的人口结构已经迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。　　此外，2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上年减少345万人。　　劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。　　中国社会科学院副院长蔡

　 济南轨道交通一步步前进。4日，记者获悉，济南轨道交通审批工作进入最后阶段，近期将开工建设R1线。《济南市轨道交通建设规划(2014-2018)》已通过专家审查，并已经上交住房和城乡建设部审查。4日，全省加快推进重大工程建设暨稳定投资增长工作会议上，济南市委常委、副市长苏树伟介绍，为构建大运量客运体系，济南正全力推进轨道交通建设，现审批工作已进入最后阶段，近期将开工建设R1线。　　省住房和城乡建设厅城建处张金城说，11月20-21日，受住房和城乡建设部委托，省住房城乡建设厅在济南市主持召开《济南市轨道交通建设规划(2014-2018)》(以下简称《规划》)审查会，邀请专家组对《规划》进行审查。经审查，专家组认为《规划》方案可行。　　“本次审查会议邀请了来自北京、上海、成都、济南等地的7名专家组成专家组，其中包括济南的两位专家，专家们认为济南建设轨道交通可行性很强。”张金城说。张金城说，专家组认为《规划》依据充分，论述清晰，近期建设总长约80 . 6公里的R1线、R2线一期工程和R3线一期工程，工程方案合理，建设规模适当，资金筹措方案可行。　　目前，济南市轨道交通已基本确定的项目包括R1线、R2线一期工程(小高庄至郭店段)和R3线一期工程(龙洞至新东站段)，线路总长80 . 6公里，总投资约437亿元。其中，R1线长26 . 4公里，R2线一期工程长35 . 2公里，R3线一期工程长19公里。　　据了解，10月下旬，环保部已在济南召开济南市轨道交通近期建设规划环评报告审查会议，并于10月底下达了规划环评报告审查意见。目前《规划》已经上交住建部审查。(记者孟敏)

　　天朗蔚蓝城售楼处树立的信息牌　　近日，天朗蔚蓝城业主向本网反映，天朗的房子在半年的时间，每平米下跌了近数百元，业主向开发商要说法，要求补偿差价，却未得到回复。就此，记者咨询售楼处，开发商称，不会给予业主差价补偿。　　记者从售楼处了解到，天朗蔚蓝城房价确实有所下降，开盘时价格在8000左右，受市场状况影响，下调了房价，目前均价基本在7200元左右。置业顾问称大部分维权的业主是因为6500的价格才来闹事的，但实际上6500元的房子是在售房源的底价，而且仅限于在售房源的顶层，只有大概12套。“现在最好的楼层价格在7600元左右，6500元只是广告的噱头。”　　天朗蔚蓝城的置业顾问称，房价的跌涨本身就是一种商业行为，受今年市场行情影响，天朗蔚蓝城的房价也相应做出了降价调整，业主对自己的购房行为负责。“如果我们的房子价格上涨了，我们也不会让业主补偿，这是同样的道理。”该置业顾问表示，楼盘不会给业主补偿差价，后期会通过一些业主生日会等类似的回馈性活动，来缓和与业主之间的关系。　　记者注意到，该售楼处空地，摆放了一块醒目的信息牌，信息牌上显示了央行利率下降，楼市大抄底，购房正当时的宣传标语。还给购房者算了一笔账，清晰的标明央行存贷利率调整前后的贷款优惠，以100万房子首付三成为例，每月月供少还182.92元，30年总利息少还65851.2元，相当于总房价优惠6.6%。　　11月百城价格指数显示，济南住宅均价下降1.67%，降到8593元/平米，两年来济南房价首次降到每平米8600元以下。　　山东大学经济学院副院长李铁岗认为：房价的跌涨是正常的市场现象，购房者应对自身的经济行为负责，同时开发商有义务提醒购房者，其购房行为具有风险性，而不应一味诱导购房者。当购房者的实际购房行为与预期的行情相反，维权事件就很容易出现。　　业内人士提醒购房者应理性消费，对于楼盘挂出的各种夸大广告要冷静分析，以免出现心理落差，而导致后期维权和房闹事件。

　　物业公司认为原物业费收费标准过低，擅自决定上调物业费，结果遭到大部分业主抵制。物业公司将拒交物业费的业主们起诉到了法院要求其按新标准交纳物业费。12月4日，沈阳晚报、沈阳网记者从铁西区人民法院获悉，因物业“涨价”未召开业主大会，未经半数以上业主同意，“涨价”不合法。　　2011年，沈阳某物业公司为铁西区一老旧小区提供物业服务，约定物业服务费为每平方米4角。2012年下半年，物业公司将费用调整为每平方米5角。对于物业费“涨价”，大部分业主都不认可，其中还有十余户居民拒交物业费。今年9月，物业公司将这些拒交物业费的业主起诉到了铁西区人民法院。办案法官调查发现，该小区前期业主委员会任期结束后，一直没有进行换届选举，物业涨价前也没有召开业主大会组织业主投票。依据相关法律、法规规定，物业公司涨价，需要在业主委员会的组织下召开业主大会，超过半数业主同意才可以。经法官多方工作，双方达成调解协议，物业公司同意仍按原标准收取物业费。　　沈阳晚报、沈阳网主任记者 王立军