2014年，楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”，房企卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去化，是一年中大多数房企求得生存的关键问题。房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革……随着新年的到来，各地楼市都处于收官阶段。我们不禁想问，2015年的太原楼市将何去何从？　　　　近期，一则《一分钟看懂2015年房价走势》的消息在网络中转发率极高，部分地产集团大咖们预测了2015年的楼市走势――“全年的主题是去库存”“‘买了就能赚钱’的阶段已经过去了”“中国房地产不会崩盘，城镇化发展是最大利好因素”……2015年，太原楼市是否将顺应大势，由“卖方市场”转向“买方市场”？　　山西省房地产业协会副秘书长李峰认为，“2015年将会是市场与购房者‘博弈’的一年。太原各知名房企现有项目十分有限，因此在今年入市的商品住宅会同比减少。对于各房企来说，以前是多项目核算，到了2015年部分房企转为单项目核算，因此在集团销售量和利润指标要求下，部分房企会提高利润率，可能导致部分楼盘房价小幅上涨。”　　上述人士认为，这类楼盘不仅不会降价，相反还会努力追求高利润率来减缓销售压力。与此同时，本土房企在严格的市场规范政策下增加了成本，入市项目价格必然会有所提升。随着很多项目手续补办齐全后开售和新项目面市，价格有很强的上升欲望。　　李峰坦言：“太原市楼面地价已经全面进入‘2000’时代，2000元/平方米的土地成本，加上建安成本、配套成本、相关税费，成本直接攀升至5500元/平方米到6000元/平方米，同时还要考虑到企业管理成本及利润，平均售价也到了7000元/平方米左右，房价自然不会降。”　　山西财经大学教授马培生则介绍，“在经历了2014年的平静后，2015年的房地产市场，将在中央明确的经济发展新常态下，变得更加理性。房价既不会下跌，也不会明显上涨。虽然有部分城市的数据显示房价指数下跌，但只是量的变化，还没发生性质的转变，不能称之为房价全面下跌。”　　据悉，2014年房地产市场形势错综复杂，政策方面，中央提出将建立房地产调控长效机制；市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化；宏观经济方面，经济形势也并不乐观。2015年，住房投资、投机行为将继续全面退潮，住房市场进入自发调整阶段。　　　　不少业内人士认为，如果说刚性需求是房地产市场当前的主流需求支撑，那么2015年是名副其实的刚需年。　　李峰预测，“由于受到各方面的压力和限制，过去曾经以投资不动产作为盈利增值的资深买家，如今也逐步开始把家庭资产配置到其他投资品当中，不仅规避了楼市调控可能带来的风险，还将获得更多元化的收益。毕竟，楼市环境日益规范和理性，快速暴涨的可能性几乎为零。因此，现阶段购房者只留下了刚性需求和刚性改善型置业者。从需求角度来讲，有能力购买此房价的人逐步退出房产市场，剩余的纯刚需人群又很难承担起如此房价，所以2015年受欢迎的户型依旧会是小户型、低总价。”李峰说。　　因此，目前太原房地产市场上，中小户型仍是主力户型。从去年商品住宅成交结果看，中小户型占绝对上风。从太原市市场上主推的户型来看，房源多以80平方米-130平方米为主。“其中以80平方米、90平方米、100平方米户型居多。”山西世纪朗润经纪有限公司市场专员刘伟娜说，“两居产品中有75平方米-85平方米、85平方米-95平方米的更为抢手，而三居产品中，105平方米左右的小三居也成为开发商热衷推出的产品。”　　刘伟娜认为，“随着太原的快速发展，会有更多的外来人口来并创业或工作，这部分人群与本地的年轻人更看重的是房子的性价比，因此更偏向于中小户型。”　　　　2014年，虽然放松限贷、放宽限贷、降息等楼市利好政策不断，但对二手房市场的促进作用却甚微。“从历年来楼市政策调控效果分析，太原商品房市场的反应应该会有一段时间的滞后期，这个滞后期或许将会延续到羊年春节过后。”太原市搜房网二手房集团总经理钟前军说，“对二手房市场的影响将会更慢一点。”　　此外，对于坊间热议的“不动产登记”，可能会对二手房造成影响。“可能会对房价产生影响，但不会在短期内立刻显现出来。”钟前军说，“部分持观望态度的刚需购房者，会通过租房过渡。”　　马培生分析，受众多因素影响，购房者购房意愿有进一步下降的趋势。同时，周边区域中，租赁市场的需求一直无法满足，加上房东又不愿意接受降价售房的现状。因此，2015年选择撤牌转售为租的房东人数有所提升，而租赁市场将维持活跃度。　　　　早在2013年年中，就有本土机构对太原市商业体进行过预测：2014年将有近千万方体量商业楼盘大量入市，开发商寄厚望。　　据业内人士表示，不完全统计近两年太原出让土地中有超过40%的土地为商业用地，这些商业用地将于2015年开始陆续入市。如此大规模的商业用地，被开发商寄予获取高利润的厚望。　　上述人士表示，“但其供应量近两年来很难消化，有价无市在所难免。例如下元一带，虽然商业体很多，但目前很多都是无证楼盘，很多处于半停工状态；而以南中环街为例，从南站到滨河路，一到晚上两边漆黑，空置率高，库存消化艰难。”　　鉴于计划落成的巨大供应量，预计2015年将会出现空置率的攀升及租金表现的疲软。　　　　记者从太原市房管局获悉，2014年全年太原新开工建设保障性住房48270套，其中城市棚户区改造占比最大，占到44965套；工况棚户区改造次之，共1584套；经济适用住房达到753套；公(廉)租住房967套，棚户区改造1套。相关人士表示，基本建成25375套，完成投资104.61亿元。　　2015年，太原将在科学推进城镇化、着力改善民生发挥表率作用，加快推进棚户区改造工作，切实改善困难群众住房条件，促进民生保障和城市人居环境的改善，提升城市品位，构建住房保障体系，建设美丽太原。“2015年是太原市保障性住房建管并重的一年，太原将根据实际情况，通过加大政府实施项目规模、多渠道筹集房源、加强沟通协调，加大督导力度等措施来推进保障房建设，确保目标任务的顺利完成。”相关人士表示。　　　　就记者从太原市国土局获悉的数据看，过去两年出让土地中小店区和晋源区土地在六城区土地出让中占比最大，且土地流拍现象也有出现。记者在采访中获悉，出让土地大多处于配套、交通等条件不十分完备区域，开发商果断拿地有风险，因此土地价格没有大幅波动，成交也没有明显起伏。　　虽然进入太原的各知名房企时下已进入土地储备阶段，但目前仍未见相关企业拿地动向。因此，马培生推测：“2015年太原土地市场不会有太大波动，具体将根据2015年太原城建工作的进行而调整，如城中村改造推进力度将和土地供应量及价格有紧密联系。”　　　　“在各大知名房企储备项目稀缺的同时，本土项目或将有一番作为。”李峰认为，“辰兴、智诚，以及府东街上众多本土企业项目，都会在2015年陆续达到销售条件，各类证件齐备。”　　知名房企给太原本土房企带来强大的竞争压力将继续加速优胜劣汰。马培生说：“在行业洗牌加速的时代，固步自封只能被市场淘汰。如果此时房企推出填补市场空白或弥补市场短缺的产品，将会在2015年市场中有不错的表现。但这仍不是市场主流，开发企业将逐步洗牌。”　　太原市本土房企唯有改变原有的单一销售模式，向外拓张、多元发展，通过更加准确的产品定位、精确的市场把握、适时的调整销售定位和营销策略，不断为购房者着想，服务购房者，才能赢得最大的市场。　　房企之间的竞争也更加残酷，2015年将是房企以及相关行业创新突破的一年。未来，重产品品质和服务的房产公司将获得更大的舞台；在土地价格一再攀升的情况下，房地产价格走势将稳步回升，并将获得更大的市场化运作空间。　　　　　　住房和城乡建设部部长陈政高近日表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。　　今年，房地产市场供求状况发生了一些变化，但房地产在国民经济中的地位和作用没有变，即：一方面，房地产业的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响着整个经济运行。　　陈政高说：“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　过去的专业房产网，多是把传统房产信息搬到互联网上，而现在及未来的房产专业网络媒体，正在致力于建设更为强大的交易平台。今后，购房者、经纪人、开发商、网络管理人员，都能够在一个平台上实现透明度、高效率的接触，让交易变得更简单、成本更低。　　1月8日，太原搜房网主办的2014―2015房地产互联网大会上，众多互联网巨头与知名开发商齐聚一堂，纵论移动互联网时代房地产行业的新格局――　　　　太原三百余位业内精英参加了此次互联网大会，其中包括太原各大房企代表、各大代理公司代表和多家主流媒体记者。　　目前，开发企业在经营方面最大的痛点是土地和金融的成本高，成交价格受管控，营销成本也很高。近几年，市场上刮起一股“电商”卖房风。所谓房地产电商，即电商通过线上的门户网站推广，积累客源，给开发商提供客户资源，同时进行客户转介，达成交易。　　搜房控股新房集团西南大区总经理郑杉杉介绍，电商要做的是节约成本，使成交更快。以汇丰国际电商为例，其首次开盘当日成交147，去化率50%，打造半小时生活圈概念，并配合全城立定跳活动、无线端房源秒杀、互动活动，将服务发挥到极致，新房详情页点击量4倍的增量，来电3倍增量。全新的电商平台搜房网，将更懂得用户，更懂得购房者，实现快速成交，同时做到更多的角色来连接买卖双方。　　现代房产网络媒体，将以归零的心态从用户出发，离用户更近，拥抱移动互联网。搜房网在大平台体系下，将搭建互联网媒体平台、交易平台和金融平台。这三大平台的整合联动，将以互联网的思维、移动的思维、最好的先进技术工具，让房地产互联网产业变得更加高效。　　　　搜房控股新房集团太原分公司总经理周曼表示，“今后，我们不仅从房产信息的窗口变革为房产交易平台的建设，未来还将建设更强大的平台。”　　去年11月初，搜房网大首页做出了15年来最具颠覆性的改版。搜房网PC平台全新改版上线，包括大首页、新房频道首页、二手房频道首页、家居频道首页等几个核心页面和频道全新换装。围绕“离用户更近”的原则，搜房网PC平台初步实现了“3步找到所需内容，更加高效”的既定目标。在大数据技术支持下，搜房网平台实现了由“人找信息”向“信息找人”“人找人”和“人找服务”的转变。　　据搜房网官方数据显示，截至目前，搜房网移动端的流量已经超过PC端，并超出第二位5倍的份额；去年11月，搜房移动端的流量较年初提高了230%。同样多的流量，搜房PC端积累了15年，而搜房移动端只积累了3年，移动的时代已经到来。下一步，搜房网将把流量巨大的互联网平台、全面移动化的策略和大数据的全面应用结合起来，继续完善房地产交易平台的建设。　　　　周曼表示，2014年是搜房转变为交易平台的一年，在所有行业都互联网化、电商化的市场环境下，搜房新房电商交易平台，将承担起建立房地产行业电子商务体系的使命，以巨大的流量服务平台做支撑，以强大的技术交易平台为基础，以五大用户的精准细分为前提，链接买卖双方、更懂用户需求、三步触达交易终端，最终促成更快成交，引领房地产行业进入全新终极电商模式。　　山西省房地产业协会相关人士表示，在各行各业都已经电商化、互联网化的背景下，移动端关注上升幅度非常快，未来用户数还会得到更大的增长，这就是移动的快速发展的体现。平台建设是房产网络的根本，网站将会花大力气建设平台。随着全新电商交易平台的上线，加速买卖双方的衔接，销售将变得更顺畅。　　在数字化的大潮下，互联网、移动互联网和大数据将成为经济新一轮快速发展的关键推动力。2015年，地产圈“牵手”互联网、移动互联网将实现。有了“大数据”这个新引擎，网络将继续提升产品平台运营的有效性及成交的精准度。

　　太原的商品住宅市场，在过去一年的波折旅程中一路柳暗花明，越战越勇。尽管去年的整体市场难掩低迷，但在改善型需求入市成交的支撑下，部分住宅市场显现出难得的暖意。太原市房管局及相关机构的数据显示，目前太原市支撑房地产市场的住房需求中，改善型置业占主流，而房价也较为平稳，7000元/平方米-8000元/平方米为主流价格――　　　　“去年全年，太原市场上表现不错的楼盘屈指可数。基本上隔月就会有一两家针对刚需、改善型置业的楼盘入市，开盘或推盘也有不错的表现。如富力城、辰兴优山美郡、府东公馆等项目，推房源当月会给项目所在区域带来不错的表现。”山西世纪朗润经纪有限公司有关负责人表示。　　记者从太原市房管局获悉的一组数据显示，去年前十月太原新建商品住房各类户型销售套数占总销售套数比例分别为：90平方米以下占比22.25%，90-144平方米之间的占比56.24%，144平方米以上占比21.52%。以上数据显示出了“中间高、两端低”的特点，说明太原市新建商品住宅消费以改善居住条件目的为主。　　业内人士分析，在国家政策的支持下，房价将持续平稳，市场仍将以刚性自住需求为主，阶段性的改善型需求也将逐步入市。随着城镇交通网覆盖率不断提高，城市之间距离将大大缩短，交通的便捷度提高。太原的外来人员仍在不断增多，市场上购房、租房需求量也将逐步增多。伴随着城市的发展，四环线内的新建商品住宅区已粗具规模，市场中房源供应日渐丰富，且随着城市中部分新建项目逐渐落成和入住，已经进入二手房流通市场，使得二手房供应逐步增多，购房者的选择余地也逐渐增大。　　　　记者在太原市小店区坤泽项目售楼处，一位正在看房的市民说：“孩子大了，老人也老了，需要子女的照顾，90平方米以下的小户型难以满足住房需求。所以我们打算把自己的一套小户型卖掉，换个大点的房子，最好是在南边儿，配套齐全、价格适中。”　　在走访中，多位置业者表示，经过松绑限购、放松限贷、降息等系列政策出台之后，改善型住房吸引了大量二次购房置业人群，有效提升了太原楼市的成交量。　　在这部分改善型需求购房者中，地理位置优势成为他们购房考虑的最重要因素之一。其次，交通条件、教育机构、医疗机构、购物场所、金融网点等配套完善也是其关注的焦点。在价格方面，他们的承受力要强于首次刚需置业者。　　相关统计显示，在去年太原新建商品住房中，4000元/平方米-8000元/平方米价位段的住房占到了68.86%，其中，7000元/平方米-8000元/平方米价位的住房几乎占到全部销售住房的22.12%，为主流价格。相关人士表示，前一年部分成交没有网签，剔除上一年度没有网签的房子，实际商品住房价格要比这个数字还要低一些。　　　　自从去年8月后太原取消限购令，撤销外地人在太原购房的门槛后，外地人买房比例并未提升。　　前十月，商品住房购买家庭中，太原本市居民购买29084套，占比74.39%，外地家庭购买10014套，占比25.61%。其中，本省其他地区占比20.29%。从数据上分析，太原商品住房销售仍然以太原市居民为主，在外地人购房者，以我省其他地区最多。　　业内人士分析，从面积与套数两个数据上分析，太原市购房人群中仍然以本地人为主，说明置业者仍以刚需为主，包括首次置业和二次改善型置业者；而在外地人购房中，也以省内人口为多，省外入并购房的人群占比很低，说明这部分外地人购房者大多是来太原工作、学习的，这类人员的住房需求属于刚性需求。楼市经过一系列的严厉调控，目前住房以回归其居住属性，投资、投机行为已经被挤压出市场之外。