限购放开十多天,济南新房网签量在经历了扎堆“突击补签”高峰后,网签量日渐趋稳。7月19日至22日,新房网签量分别为274套、219套、318套、270套,基本恢复到正常的成交状态。　　22日下午6点,省城市民张女士登录济南住宅与房地产信息网发现,济南的新房网签量为270套,比此前每天五六百套的成交下降不少。她又查看了7月19日至21日的网签数字发现,网签量分别为274套、219套和318套。“这是成交量下降了?还是网签量稳定了呢?”张女士发现,虽然这几天的网签量有所下降,但是比起五六月份来看,网签量还是明显高出一些。　　记者了解到,7月10日,济南限购放开后,新房网签量出现了激增。当天新建商品住宅网签量高达577套,此后的一周多时间里,济南持续了每天的高网签量,每天网签量在五六百套,最高的一天住宅网签量达到了633套,达到今年以来的新高。从10日到上周日的11天时间里,济南总共网签新房4850套,超过了许多月份全月的网签量,日均成交440套,是平时日均网签量的两倍多。　　“在消化了此前因限购放开,突击补签的成交量后,网签正逐渐趋于平稳。”省城一资深业内人士认为,限购刚取消后的网签暴增,这不是当前即时的成交量,许多都是限购以前成交房源的“突击补签”。像是这些补签的量逐步消化后,未来的一段时间,网签量就可以较为客观真实地反映市场情况。限购放开后,确实对市场带来了利好,可以在一定程度上影响到购房者的预期,刺激楼市成交。

　　自2010年北京率先启动限购开始，全国已有数十个城市陆续执行楼市限购政策，但近期地方政府取消或松绑限购的情况开始不断涌现。与出台限购政策时相比，当前楼市环境已经发生改变。随着市场进入“量价齐跌”新阶段，楼市调控政策也需要随市调整、对症下药。　　今年以来，已经有包括呼和浩特、济南、无锡、天津在内的多个城市对限购政策调整甚至取消。业内普遍预计，未来还将有更多城市加入到政策调整的大军中，楼市已经迎来限购退出的“窗口期”。　　地方政府之所以会有放松限购的冲动，与当前楼市的现状密不可分。继五六月传统销售旺季“爽约”后，7月份楼市整体环境依然不容乐观。相关统计显示，7月前二十天全国54大城市合计住宅签约11.12万套，尽管较6月同期小幅回升，但仍然低于前几个月的平均水平。部分城市在购房落户政策到期后，成交量出现明显下滑。以天津、成都为例，两大城市6月份的成交量分别环比下降了66%和58%。　　正是由于成交量的持续低迷，令市场参与各方的预期发生改变，开发商开始通过“以价换量”的方式加快项目周转。资金和销售所面临的压力，也让开发商拿地态度更加谨慎。7月全国一二线城市合计成交土地546宗，其中底价成交的土地占比高达80%，“地冷房冷”的现象不断蔓延。随着房地产市场全面降温，地方财政紧张的问题开始浮出水面，也正是由于地方财政收入与楼市乃至土地市场的关联紧密，令不少地方政府调控松绑的欲望强烈。　　显然，受制于土地财政压力，松动调控的城市还将不断涌现。然而松动限购能否改变楼市现状和预期，后续政策如何跟上，将是未来需要考量的重要问题。　　事实上，本轮楼市“由盛到衰”折射出不少行业深层次问题，部分城市供应量过大、房价出现过快上涨导致风险积累、前期大量成交透支需求等。特别是部分三四线城市，由于经济发展放缓、人口流入减少，导致房地产整体需求增长陷入停滞，再加上前期大量供地迎来市场供应高峰，令部分城市的楼市供求出现严重失衡。再加上市场整体流动性收紧，让这些问题集中爆发。　　总体来看，一线城市由于需要人口控制，且对于房地产的经济依存度相对较低，限购政策在短期内还难以出现松动，而二三线城市可能将逐步放松限购，城市间的分化也会更加明显。因此在当前市场环境下，楼市调控政策也应该遵循差异化的方向，减少“有形之手”对市场的过度干预。特别是对于库存量高企的城市，需要尽快化解供给过剩问题，刺激需求有效提升。要达到这一目标，不仅仅是放松限购，针对个别供给严重过剩的城市，可以放缓甚至暂停土地出让，加快消化库存。对于需求量较大的一二线城市，还需要引导市场预期，合理把握供地节奏和供地规模，同时加快保障房的建设。　□本报记者 于萍

　　近日，有两则消息让住房公积金又一次成为吸引眼球的焦点。近期一则疯传“网帖”披露了网友对于公积金缴存利息测算的结果。据称，1.2万元公积金一年只能得利息22.75元，相当于“一斤瘦肉的价钱”。此外，检察机关近期在侦查一起有关某地公积金中心案件时，发现其营业部主任仅靠模仿前来贷款职工笔迹的方式，便轻松套取上千万元。　　作为我国内地职工基本福利“五金”之一的公积金，关涉每个老百姓的利益，关涉公共住房金融政策的效果，关涉到住房需求的解决。公积金采取个人和单位等额缴纳，汇入个人账户，归个人支配，发挥互助合作精神，在住房需求上实现“人人帮我、我帮人人”，这本是一项能够融合多方利益、实现共赢的公共基金。而且，在资金缴存、支取和贷款上，上有《公积金管理条例》、《公积金财务管理办法》，下有各公积金中心设立的管理委员会，公积金管理值得深思。　　公积金问题还要从住房制度改革说起。公积金设立之前，我国城镇施行的是福利性住房制度，即老百姓住房需求的解决完全依赖所在单位直接分配，不收取租金或象征性地收取低租金。公积金制度建立于上世纪90年代住房福利化向市场化的过渡期，创设公积金的目的是为了降低住房供应向市场化转轨的成本，即住房关系到老百姓的利益，突然转向市场供应可能引起社会强烈反响，甚至是社会动荡。由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，能够有效缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，从而为住房制度改革创造稳定的社会环境。　　在计划经济时期，住房具有生产功能而非消费功能。因此，住房改革的一个任务就是剥离住房生产功能，这就需要将住房消费资金纳入职工的工资，这才能让老百姓到市场上购房。而住房公积金就是将住房消费资金纳入工资的一个解决办法。但是，当时为了获得改革平稳推进的基层各单位支持，通过公积金的改革方式将传统福利住房制度下住房分配苦乐不均的现状也一并继承了下来。　　也就是说，作为工资组成部分的住房消费金――公积金，其缴纳标准也是按照福利住房制度下住房差异的现状来制定的：效益好和掌握权力的政府机关、企事业单位、金融机构，原来享受到的住房福利较好，相应缴纳的住房公积金也就比较高；而单位内部行政级别、职务和职称高的群体，原来享受的住房福利较好，缴纳的住房公积金也比较高。这样的公积金政策一直延续到现在。因此，从本质上来讲，住房公积金目前存在的种种弊端和诟病，事实上是住房公积金政策源头上设计出了问题。　　尽管住房公积金政策的实施，为住房市场化改革提供了缓冲带和稳定的过渡环境，但由于沿袭了过去福利住房制度的弊端，与住房市场化改革方向和目标完全冲突。因此，在住房市场化改革完成以后，原有的住房公积金制度理应退出。但是，由于利益固化，任何一个旧体制下建立的机构很难在改革中退出，住房公积金更是这样。住房公积金由单位和个人共同缴纳，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐性福利，各地公积金中心普遍存在的直属管理部和分中心就是典型代表，这些机构都是围绕市直机关或大型国企建立的。　　因此，住房公积金本质上是住房制度市场化改革不彻底的遗留物。在住房市场化改革已经完成、单位福利分房已经彻底退出历史舞台、住房生产功能已经褪去的情况下，住房公积金承担的原始职能退出也就有必然性。而要避免住房公积金“乱象”，关键是要深化国有企业改革，深化国企利税上缴和个人所得税改革，打破行业垄断改革等。鉴于我国公共住房金融政策缺失，而现有机构退出存在体制障碍，行得通的方法应该是将住房公积金改组为政策性住房金融机构，仅仅为缴存者提供足额的、低息的、长期的购房贷款。□深圳市房地产研究中心 李宇嘉